안녕하세요.
부자가 되기 위한 씨앗🌱을 심는 투자자
🌱시드s🌱 입니다.
아파트 수익률보고서 제출합니다~
✅아파트명 : 수지파크푸르지오 (2019년/430세대/24평형)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : C / 베드타운
2. 교통 : A / 강남역 44분, 판교역 25분
3.학군 : A / 수지중 (91%)
4. 환경 : A / 신세계 스타필드, 롯데몰
5. 공급 : S / 수지 공급 없으나, 현재 단지 주변의 삼풍동 아파트 리모델링 이주 단계로 포스코 건설 수주로 1806세대 입주 예정. 진행 상황에 따라서 주변 전세가 끌어 내릴 수 있으니 예의 주시할 것. 주변의 다른 단지들은 리모델링 3단계 수준으로 근시일 내 크게 걱정은 되지 않음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 하락률 - 10.6% / 싸지는 않은 것 같다.
2) 환금성 : GOOD / 신축에 수지구청 초 역세권 선호 단지, 300 세대 이상의 연식 짱짱함
3) 수익률 : 현재 가격인 9.4억에 매매 ▶ 전고점 가격인 10.5억에 매도 / 1.1억 수익 (투자금 3.6억, 수익률 31%)
4) 원금보존 : 전고점 대비 빠져있기 때문에 오래 보유한다면 원금보존 충분히 될 것 같다. 전세가율 62%로 수도권 전세가율 평균가격인 60-70% 구간으로 안전마진 있는 것으로 보인다 (5%만 올리고 크게 욕심 안부린다면!)
5) 리스크 대비: 전세가의 10~20% 현금 대비 가능한가? / 역전세 대비 가능함!
나의 투자 결론 : 지금 아주 싼 구간이라고는 못하겠지만 못살 정도는 아닌 것 같다. 그런데 이게 최선이라고 물어보시면.. 이건 최선은 아닌 것 같다!
✅ 작성하면서 느낀점 : 수지가 정말 작년 대비 가격이 많이 올랐다는 것이 체감된다. 전세도 없고 매물도 없다. 비선호 탑층 동향 사이드 저층 매물들은 아직 남아있는데 RR은 빠진 단지들도 많다. 수지 투자금으로 생각하던 금액으로는 이제 역세권에서 물건 찾기는 조금 어려울 수 있을 것 같다. 그래도 아직 기회가 남아있는 단지들이 보이기 때문에 매물을 잘 털어보면 좋은 조건의 물건을 만날수도있을 것 같다.
댓글
