[열기 87기 6십억 2번생에 달성하조 신중한시간2] 안양시 동안구 목련마을 선경2단지 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

안양시 동안구 목련마을 선경2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 종사자수 272,065 

2. 교통

강남 45분

여의도 45분

시청 50분

3. 학군

범계중 93% , 호계중 79%

4. 환경

뉴코아아울렛 평촌점, 롯데백화점 평촌점, 한림대학교 성심병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년내 고점 매입시 2021년 10월 매매 9.37억 전세 4억

5년내 저점 매입시 2024년 3월 매매 5.5억 전세 3.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 회복을 하지 않?못?했음(-20% 수준), 범계역 초역세권, 노후화로 리모델링 추진 중
                학군지+역세권이나 저평가 된 것인지, 유흥가(로데오거리) 인근이라 저가치인지 판단은 어려움 
 

2) 환금성 : 994세대중 59형은 610세대로 환금성은 좋은 편인 듯… 하나… 낮은 전세가율이 계속 걸림.

3) 수익률 : 전고 회복은 하지 못하고 있음. 리모델링 ‘추진’ 중 이긴하나 현재 시점에서는 좀 애매해보임
                 건물은 심하게 노후화 된 것을 방치하는 중 인듯..

4) 원금보존 : 59형 전세가율 40~50%로 변동 폭이 있으며, 적정 전세가율보다는 낮은 편.

                  부동산 시장에 따라 영향을 받는 것처럼 보이나.. 최근 전세 계약이 없어 확인 불가…

5) 리스크 대비: 전세가율이 낮음… 구축, 학군 위주의 지역에서 인근 유흥가(역세권)이 부정적 영향을 미쳤는지?

                      2년 후 인근에 약 2700세대 대규모 공급 예정. 어떤 사람이 여기에 수요가 있을까? 
                      그림이 잘 그려지지 않음.

나의 투자 결론 : 

평촌 인근의 역세권 아파트… 개인적으로는 교통이 중요하여 짚어 보았습니다. 분임 마치고 잠시 들러 보았는데, 삭은 건물을 적극적으로 보수하지 않는 것으로 보아 투자자 지분이 많은 것이 아닐까 생각이 들었습니다. 비산동 쪽에 대규모 공급이 있을 예정이나 투자에 결정적인? 영향을 미치기에는 거리가 좀 있지 않나… 싶고 현재 상황에서 투자를 진입 할것인가?는 약간 의문입니다.

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

평촌의 역세권이라 판단이 어렵지 않을 거라고 생각했는데, 인근의 학원가와 비교해보면 범계역과 너무 가까운 것이 오히려 마이너스가 될 소지가 다분해 보입니다. 다만, 리모델링 가능성을 감안하더라도 지금의 가격이 일부 저평가, 일부 저가치… 처럼 보입니다. 교통보다 학군이 우선인 평촌에서 교통 수요… 이 영향력을 판단할 수 있는 눈은 없는 것 같네요… 아직은 분석 결과가 의견 정도에 머무릅니다. 이러면서 판단하는 눈이 길러지겠지요?