[열반스쿨기초반 87기 치리치리뱅뱅] 청주시 상당구 용암동 시티프라디움1단지 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 청주시 상당구 용암동 시티프라디움1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

청주시 종사자수  394,442명 / 사업체수 : 91,315

2. 교통  

3.학군

용성중 86%, 

용아중 : 25년 3월 개교

4. 환경

롯데마트와 큰 상권이 도보 10분 거리에 위치해 있다.

현대백화점 충청점 : 자차 20분

충북대학병원 : 자차 17분

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 동남시티프라디움1단지 32평 현재 매매 4.5억, 전세 3.9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.75억 전세 3.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 3.87억 전세 3.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21편 전고점 대비 40% 하락. 현재 매매/전세 호가 기준 전세가율 87%. 현재 가격 저평가 되어 있다고 판단된다.

2) 환금성 : 797세대 대단지이고, 주변에 비슷한 규모의 다른 아파트 단지들이 모여 있는 신규 택지에 위치해 있으며, 가까이 상권도 잘 발달되어 있어 거주민들의 선호도가 있는 단지로 지속적으로 수요가 있을 것이라고 생각됨.

3) 수익률 : 현재 매매 호가가 전고점 대비 40% 빠져 있으므로, 전고점까지 가격이 회복된다면 3억 이상 수익 가능. 

4) 원금보존 : 전세가율이 80% 이상이다. 지방 전세가율 기준에 부합. 매매가가 전세가 이하로 떨어지지 않는다고 했으니 원금 보존 가능성 높다.

5) 리스크 대비: 청주시에 27년까지 공급이 많다. 투자 시점에 전세 셋팅을 공급 시기 고려해서 해야한다. 

나의 투자 결론 : 

이 단지는 택지로 개발된 지역에 위치한 신축 단지이고, 초등학교 중학교가 매우 가깝고 주변에 상권과 학원가가 잘 조성되어 있어 거주민들의 선호도가 높은 단지이기 때문에 지속적인 수요가 있을 것 같다. 상승장이 된다면 전고점까지 오를 것으로 예상되고 현재 호가가 고점 대비 40% 하락한 가격이기 때문에 저평가 되어 있어 투자하기 괜찮은 것으로 보인다. 매매가 협상이 더 가능한지, 전세 거래가 활발한지 현장에서 확인하고, 청주 내 다른 단지와 비교평가 해보고 투자 가능할 것으로 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장보고서에 단지분석을 기계적으로 하다가 수익률보고서 오래간만에 작성해보았다. 하나의 단지에 대해 투자 기준 하나하나 찬찬히 생각하며 작성해보니 투자 결정에 도움이 많이 된다는 것을 다시 깨닫게 되었다.