[열기 87기 80조 푸른별여행자] 광주광역시 남구 봉선 제일풍경채엘리트파크 수익률보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 광주광역시 남구 봉선 제일풍경채엘리트파크

✅위치(지도)

 광주시 남구 제석로80번길 5 (우)61702

✅입지평가 

1. 직장 : C등급

광주 남구  종사자수  68,586명 사업체수 18,706개 

2. 교통 : B등급

🔹광주첨단과학국가산업단지 : 29분(15km)

🔹하남산업단지관리공단 : 26분(19km)

🔹평동일반산업단지 : 27분(22km)

🔹본촌산업단지관리공단 : 25분(9.7km)

🔹기아자동차 광주공장 : 23분(6.1km)

3.학군 : A등급

🔸문성중 - 학업성취도 90%(A), 특목고진학률 3.1%

🔸대성여자중 - 학업성취도 91.4%(A)

🔸광주동성중 - 학업성취도 82.6%(C)

🔸광주동성여자중 - 학업성취도 90.6%(A)

🔸광주 내 1등 학원가 형성

4. 환경 : B등급

대형마트 1개 - 이마트 봉선점 (4분)

<인근>

조선대학병원 (15분)

전남대학병원 (16분)

신계백화점 (23분)

5. 공급 : S등급

향후 3년 평균 입주물량은 813세대로 입주 물량에 의한 전세가 하락은 발행하지 않을 것으로 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 : 광주본선제일풍경채엘리트파크 34A평 현재 매매 8억500, 전세 5.6억

5년 내 고점 매입시 : 2022년 4월 매매 10.3억, 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시 : 2020년 6월 매매 7.1억 전세 5.3억

현 시점에 매수하여 200% 수익률을 달성하기 위해서는 매매가 15.4억까지 올라와야 함

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 10.1억 대비 현재 18.8% 하락한 가격. 하락률 20%이상 기준에 맞지 않음 (NO)

2) 환금성 : 학원성취도가 높은 중학교가 인근에 위치, 준신축 아파트, 광주내 1등 학원가 형성 학부모들의 수요가 꾸준

                 할 것으로 예상 됨. (YES)

3) 수익률 : 200% 수익률을 달성하기 위해서는 15.4억까지 상승해야 됨. 

                갭 매수 시 투자금 2.75억. 이 투자금이면 수도권에 투자하는게 맞다고 봄.(NO)

4) 원금보존 : 주변에 구축 대단지 아파트가 많아서 입지독점성은 높지 않다고 여겨짐. 

                   전세가율 56% 지방 기준 80% 이상 미충족 (NO)

5) 리스크 대비: 향후 3년 공급물량이 거의 없으므로 리스크 없어 보이나  전세가가 하락할 가능성은 낮음(YES)

나의 투자 결론 : 저환수원리의 기준으로 정리하면 투자하기에는 적합하지 않다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  명확한 기준이 있으니 등급을 나눌 수 있고 등급에 따라 아파트의 가치를 알 수 있었다. 내 투자금 범위 내에 들어오는 저평가된 가치있는 아파트 리스트를 확보하고 비교평가하여 투자를 하루빨리 진행하고 싶다.