✅아파트명
마포래미안푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
마포와 20분 이내까지 조사 필요함
1) 서울 마포
등급 A
종사자 수 : 279,788
사업체 수 : 56,782
2) 영등포 (15분 거리)
등급 S
종사자 수 : 435,017
사업체 수 : 74,562
3) 중구 (18분 거리)
등급 S
종사자 수 : 386,564
사업체 수 : 70,308
2. 교통
강남 41분 (지하철, 2, 3, 2호선 환승)
여의도 15분(지하철 5호선)
시청 18분(지하철 2호선)
마곡 40분(지하철 5호선) / 마곡나루 35분 (지하철 5호선, 공항철도)
3.학군
초등학교 : 아현초 (도보 3분, 학생 18.8명/학급), 한서초 (도보 4분, 학생 18.8명/학급)
중학교 학업 성취도 : 서울 여중 91%, 숭문중 85%, 동도중 83%, 아현중 74%
4. 환경
마트 1.5km 이내 : 이마트, 롯데마트
백화점 : 신촌 현대(16분), 더 현대 (26분), 목동 현대 (30분)
5. 공급
25년 299세대
26년 68세대
27년 239 세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 34평 23.5억, 전세 10.0억
5년 내 고점 매입 시 : 22년 7월, 19.5억, 전세 11.7억 → 52%, 4.05억
5년 내 저점 매입 시 : 23년 5월, 16.8억, 전세 8.5억 → 81%, 약 6.7억
25년 2월 매입 : 25년 2월 18.5억, 전세 9.0억 → 53%, 약 5억원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점을 뚫었기에, 저평가는 되어 있지 않다. 다만, 입지의 가치가 매우 뛰어나므로, 장기 보유를 한다면
지금 신고가도 저평가라고 판단
2) 환금성 :
2급지인 마포구에서도 가장 선호도가 높고 대단지, 34평이 60%가 넘게 형성되어 있기에, 마래푸에서는 34평의 환금성이 가장 좋을 것으로 판단.
-입지 : 마포구의 종사자도 많고, 시청, 광화문과 여의도, 마곡, dmc까지의 직장과의 거리도 30분 이내로 입지도 좋음
강남도 40분 이내이며, 2호선으로 환승없이 가능하며, 2호서, 5호선, 공항, 경의중앙선 등 지하철과
버스노선이 매우 다양함
-균질성 : 언덕은 있으나, 대단지의 준신축으로 실거주와 학군도 우수함
-학군 :중학교 학업 성취 80% 이상, 초등학교 학급당 학생 수도 증가 또는 20명 수준, 주요 학원가들이 발달되었고,
특히 요즘 대치동 브랜드 학원들의 분점으로 마포구에 많이 오고 있음
-환경 : 1.5km 이내 대형마트 2곳과 백화점도 20분, 30분 이내로 가능함
-직장과의 거리 : 마곡 : 40분, 아내(40분)으로 실거주로써 거리도 40분 이내, 교통은 버스, 지하철 모두 가능
3) 수익률 : 전고점을 뚫고, 현재 신고가를 이루고 있음. 22년도 초에 전고점이나, 25년도 3월에 전고점을 뚫고 있음
입지, 환경이 좋아 상승 여력은 있으나, 매매-전세의 gap도 벌어지고 있어 수익률 측면에서는 낮아지고
순수익은 지속 상승할 것으로 보임(5년 이상, 장기보유)
10년 보유 시 대략적으로 전저점의 2배의 매매가가 형성되기에, 15% 수익/년도 가능할 것으로 보임
4) 원금보존 : 전고점을 뚫었기에, 장기 보유 시 큰 수익은 예상 가능함. 다만, 전고점을 뚫지 않았던 다른 매물들에
비해 안전 마진은 낮은 것은 사실임.
강남 3구를 제외하면 성동구와 마포구는 가장 상승 여력을 먼저 받고 크게 받기에 장기 보유한다면
충분히 수익을 얻을 수 있는 단지임
5) 리스크 대비: 현재 매매가 상승으로 인해 전세가율이 매매가를 따라가지 못함. 현재 전세가율은 40% 중반이고,
앞으로 전세가 상승이 예상함, 너무 시세에 맞게 상승한다면 전세가 전고점인 12억 수준까지는
갈 것으로 보임, 현재 10억에서 12억이면 2억원의 투자금 회수는 가능하나, 역전세일 시 3억원 이상
빠진 사례가 있기에, 2억의 전세금 상승을 모두 받기보다는 10% 이내 올려 받아서 역전세를 대비해야
함. 3억의 역전세이면, 전세 상승금 1억(10%)과 2년동안 근로소득을 합쳐서 역전세 대비 가능함
나의 투자 결론 :
이미 전고점을 뚫고 신고가가 나오고 있으나, 입지/환경/학군/교통등이 매우 우수하고 2급지인 마포에서도 대장 준신축 단지이므로, 향후 10년 동안 장기 보유해도 가치는 유지될 것으로 판단.
수익률 측면에서는 gap이 커져 투자금이 많이 들어가 수익률은 낮아지나, 순수익 측면에서는 강남3구 다음으로 많을 것을 예상함.
20년 이상 보유 시, 아파트 연식이 30년을 바라보기에, 목표 달성 시, 매도하는 것이 좋을 것으로 판단.
통상 10년 보유 시, 전저점 대비 2배의 매매가로 될 가능성이 있고, 그렇다면 10년 안에 목표 수익률이 15% 수준은 가능할 것으로 예상되기에 좋은 매물임.
같은 2급지인 마포구 염리동, 성동구의 옥수동과 동작구 흑석동의 대장 단지와의 입지 비교, 시세 추이등을 판단하여 매수 진행 필요함.
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