철산동 도덕파크타운2차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 79조 아일린]

✅아파트명

 도덕파크타운2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - B

: 강남의 약 1/8 규모이고 서울의 동작구와 종사자수가 비슷하다. 

직장을 이유로 광명에 사는 수요는 적을 것으로 보인다. 

2. 교통- A

강남 51분/ 여의도 45분(버스)/ 시청52분(버스)/가디16분(버스) 

3대 주요 업무지구 까지 1시간 이내 도달 가능한 교통 입지가 좋은 편에 속한다. 

특히 직장이 많이 모여는 가산디지털단지까지 16분이면 도달 가능하기때문에

가디가 직장인 사람들의 수요가 다수 존재 할 것으로 예상 된다. 

3.학군 - C

철산중90%(2.6%), 하안북중 85,4%(1.6%), 하안중 83,3%(2.3%)

95%를 넘는 중학교가 1개교 밖에 없다. 철산역 주변에 학원가가 형성되어있으나 72개로

규모가 크지는 않다. 학군을 위해 이곳으로 이사오고자 하는 수요는 적을 것으로 예상 된다.

다만, 차로 30분 정도 거리에 목동 학원가를 이용할 수 있고 

몇몇 목동 학원에서 철산까지는 셔틀을 운영하는 것으로 보인다.

직접적인 학군지로서의 역할은 하지 않으나 목동 학원가를 이용할 수 있는 지역적 이점이 있다고 본다. 

4. 환경: 백화점 X, 대형마트 2, 대학병원 2

: 이마트를 제외한 나머지 편의시설은 모두 일직동에 몰려 있는 편이다.

철산, 하안, 광명동에는 대형마트가 아닌 소규모 마트들이 단지마다 있어 생활에는 불편은 없겠으나

일직동에 비해 환경적 생활 편의시설은 많이 부족해 보인다. 

철산, 하안, 광명동에 사는 사람들은 쇼핑, 여가 등은 가까운 가디, 영등포, 여의도 등의 이용 할 것으로 보인다.

5. 공급 : 광명의 1년 적정수요는 광명시 인구 약 28만명의 0.5% 1,472세대인데, 

3년간 공급을 보면 25년 9,346세대, 26년 1,862세대, 27년 4,831세대 로 

3년 평균 5,246세대로 1년 적정수요를 3.5배 초과하는 수준이다. 

특히, 재개발 구역인 광명동에 대단지 브랜드 입주가 26,27년에 집중되어 있다. 

올해 레버리지 투자를 한다면 2년 뒤 27년까지는 신축 공급이 많다는 것을 알고

 RISK 대비 하고 투자를 진행해야 할 것으로 보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

수익률계산: (현시세-매입시세)/투자금 *100

고점 21년10월에 2.04억으로 투자했다면 현재 수익률은 -90% 

저점 20년 5월에 0.83억으로 투자 했다면 현재 수익률은 104% 

현재 호가 기준 투자금 1.1억. 수익률 200%가 되려면 매매가 6억이 되어야 함. 

물가 상승률에 따라 전세가가 10년에 보통 2배 정도 상승 하다고 했을 때 

10년 보유 시 7.6억까지도 올라갈 수 있지 않을까? 

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 32% 하락)

2) 환금성 : O 1234세대 대단지, 저층/탑층 X 

3) 수익률 : O 200%까지 가능할 것으로 예상

4) 원금보존 : O 전세가율 71%, 7호선 도보 15분 거리, 빈땅 적음 입지독점성 매우 높음 

5) 리스크 대비: X 27년까지 적정공급량 기준 3.5배 초과하는 공급 예정,  입주장 때 역전세 우려 됨. 

하지만 입지독점성이 있는 곳으로 입주장이 마무리 되면 전세가는 다시 상승할 가능성 높음. 

나의 투자 결론 : (투자금만 있다면..^^)전세3년세팅/세낀/주전 매물이라면 도전해 볼 만 할 듯

도덕파크타운2단지는 직장,교통,학군,환경,공급 중 교통을 제외하고 아쉬운 점이 많은 단지이다. 

하지만 지난 상승장 기준 무릎 수준의 가격으로 충분히 저평가 되어있고 

대단지에 7호선을 도보로 이용 할 수 있어 교통이 중요한 광명에서는 입지독점성이 있으며

전세가율과 하락률을 보면 원금보존도 가능한 단지이다. 

다만 27년까지 광명동에 재개발 단지들 대규모 입주가 예정되어 있어 공급RISK 가 있어 

2년 뒤 세입자 세팅 시 전세가 하락에 대비가 필요한 곳이다.

지난 20년 저점 기준 2억까지도 빠질 수 있기 때문에 위험이 높아 보인다. 

투자로 접근 한다면 전세 세팅을 공급장을 피해 3년으로 맞추거나 전세가 낀 물건을 찾아야 할 것 같다. 

만약 실거주로 점근한다면 지금이 적기인 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

정말 재밌다 이거. 수익률보고서를 작성할 때 목표 수익률 200% 달성을 위해 

매매가가 얼마나 오를 수 있을지를 생각해 보았는데, 

물가상승률에 따라 보통 10년에 자산의 가치가 2배정도 오른다고 했을 때

도덕파크타운2단지의 가격이 7.6억까지 올라갈 수 있겠구나 라고생각하니

물가에 연동된 가치있는 자산을 반드시 소유해야겠다는 생각이 들었다.