✅아파트명 : 미사강변골든센트로 APT (25평, 전용 59㎡)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 하남시 종사자 수_113,692명
2. 교통
강남 50분 / 여의도 72분 / 시청 63분
3.학군
도보 5분 거리 미사중앙초, 미사중학교
4. 환경
미사역 5호선 도보 10분
코스트코 하남점 차량 10분
이마트 하남점 차량 5분
스타필드 하남점 차량 10분
미사역 인근 은행, 문화시설, 병원 도보 10분
5. 공급
향후 5년 이내 공급물량 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론
1) 저평가 : 전고점 대비 약 8%가 빠진 9억 수준에서 매매가가 형성되어 있으며
현재 매물은 74건(2025.6.16 기준)이 확인 되어 추가적으로 매매가가 하락할 것으로 판단됨.
2) 환금성 : 미사역 도보 10분 거리 이내 초등학교와 중학교를 품고 있는 아파트로 환금성은 좋은 것으로 판단됨.
3) 수익률 : 장기적인 관점으로 보았을 때 하남 교산 신도시 공급량이 많지만 3호선, 9호선이 연장이 된다면
10년 이내 전고점은 복귀가 가능하다고 생각되기 때문에 현재 매매가 대비 20% 이상의 수익 예상됨.
4) 원금보존 : 강남 4구와 가까운 위치이기 때문에 강남 4구 매매가가 상승하면서 외곽으로 나오는 수요가 있다고
판단, 아직 인프라가 구축되기 전인 교산 신도시보다 미사를 선호할 것으로 생각되어 원금 보존이
충분히 가능하다고 생각됨.
5) 리스크 대비: 현재 매도 매물이 많으나 매매, 전세 거래 현황이 꾸준한 것으로 보아 수요가 있다고 판단됨.
교산 신도시의 공급 시점에 대비하여 하남시 주변 아파트들의 지속적인 시세 트레킹을
시행해야 할 것으로 판단됨.
나의 투자 결론 : 현재 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 많아졌다고 생각됨.
대부분 하급지에서 상급지로 이동을 선호함에 따라서 하급지 내 똘돌한 한 채가
저평가 될 수 있다고 생각되기 때문에 현 시점에서 적극적인 임장을 통해 저평가된
아파트를 매수하는 것이 좋다고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음이라 어색하고 저환수원리를 적절히 반영하였는지 모르겠지만
생소한 이 과정을 거쳐야지 비로소 투자습관이 형성된다고 생각되기 때문에 많은 임장과
임장보고서 작성을 통해 매물을 정확하게 파악하는 눈을 가지고 싶다고 생각하였음.
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