✅아파트명 강일리버파크 3단지
09년식 987세대
(국민임대 371세대, 장기전세 244세대 포함, 총13개동)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
강동구 직장인 종사자수 157,465명 사업체수 41,660개 입지등급 B
원천징수지 기준소득보다, 주소지 기준 소득이 약간 높음
강동구 내 크게 알려진 직장은 없는 것으로 알고있고, 직장인 수 500인 이상 사업체수가 크게 높지 않아 직장의 양과 질이 그리 높지 않음을 알 수 있음
=> 배드타운
2. 교통
강남역 1시간 10분
시청역 1시간 20분
여의도역 1시간 20분
=>주요 업무지구로의 대중교통으로의 접근이 1시간 이상 걸림
=>하지만 단지 주변으로 9호선 강일역이 확정되어 공사 진행중
인근의 고덕역이 2028년 완공 예정이고, 추후 강일역까지 연장되어 주요 업무 지구로의 접근이 30분-1시간 이내로 가능하다면 단지의 위상이 더 높아질 것으로 예상
3.학군
강동중 78% 특목고 진학 학생수 5명으로, 학업성취도는 높지 않으나 특목고 진학 학생수는 생각보다는 많음
학업성취도 85%이상의 학교가 주변에 보이지 않으며 학군이라 할만한 곳 안보임
4차로 건너 강일초의 학생수도 19.6명으로 많지 않으며, 육교를 통해 통학 가능함
=> 학군으로는 의미가 없음
4. 환경
이마트 명일점 자차 9분, 대중교통 20분
코스트코 하남점 자차 13분, 대중교통 30분
강동경희대학교병원 자차9분, 대중교통 20분
=> 주요 편의 시설은 고덕역 주변에 몰려있으나 이용하기에 크게 불편함은 없을 것으로 생각
5. 공급
강동구의 입주 물량 적정수요는 년간 2,485세대
=> 하지만 앞으로 3년간의 합산 물량이 1,386세대이고 이마저도 주상복합 포함 세대수로 공급이 심하게 부족
=> 아직 올림픽파크포레온의 입주 여파로 전세가가 천천히 회복하고 있으나, 다른 지역만큼 받쳐주지 못하고 있는 상황
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
=> 현재 상승장 대비 18% 하락했으며, 전저점 대비 22% 상승
=> 투자금이 조금 무리가 가더라도 전세가가 금방 회복되어 투자금 회수가 빠르게 가능할 것으로 예상되어지고, 저평가 되어 있어 수익은 충분히 날 것으로 예상
✅현장사진
=> 단지 내 3,4단지 사이의 광장, 중앙녹지가 있어 아이들이 편하게 뛰어놀 수 있고 동간 간격도 넓음
=> 마포구 상암월드컵단지들과 비슷하나 상권, 교통(예정)이 더 잘 갖춰져 있고, 가격 또한 충분히 매력적임
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 임대단지가 껴 있다고 해도 전고점 대비 -18%에 앞으로 9호선 예정의 호재 금액이 아직 반영되지 않음. 충분히 저평가라고 판단되어짐
: 마포와 급지 차이가 있다고 해도 강일과 상일의 생활권 차이는 크게 없다고 느껴지는데 금액의 차이가 아직 큼 (상암월드컵파크 4단지 전고대비 -6%)
2) 환금성 : 987세대에 국민임대(371세대), 장기전세(244세대)를 제외한다고 해도 372세대로 서울 300세대 이상의 단지로 환금성이 있음
: 장기전세 244세대는 20년이 되는 2029년에 분양전환 될 수 있음
=> 있음
3) 수익률 : (116000-98000)/(98000-55000) =42% 전고점 달성 시 수익률 42%
: 어렵다 전고점 대비 20%에 가깝게 떨어졌는데,, 수익률로 보면 크게 높지 않음. 지방이나 수도권 외곽 수익률에 비교할 수가 없네…
4) 원금보존 : 전세가가 높았던 시기 66000만원에 비해 -17% 하락해 있고, 현재 전세가율 56%로 높지 않음
: 25년 강동구 올림픽파크포레온 입주장이 정리됨과 동시에 전세가가 높아지고 있음
=>가능
5) 리스크 대비: 전세가(최고 6.6억 대비) 높지 않고, 입주 물량이 없어 리스크 대비 가능
나의 투자 결론 : 임대 물량에 대한 시각을 어떻게 봐야 할지 어렵지만, 현재 저평가 되어 있는 단지로 충분히 투자 가능. 다만 전세가가 조금 더 올라와줬으면 좋겠는데,, 그 사이 매매가도 날아갈 수 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자의 기본 원칙인 저환수원리!!
임보를 쓸 때 매번 인지하고 이에 맞춰 작성하려고 하긴 하였으나 이미 셋팅된 양식에 기계적으로 작성을 했었던 터라,, 하나하나 따져가며 직접 작성해보긴 오랜만이다.
하나하나 직접 계산을 해나가며 단지의 가치평가를 더 제대로 할 수 있게 되었고, 투자를 고려하는 단지에 더 확신을 가질 수 있게 되었다. 이제 비슷한 단지들로 확대하여 비교군을 넓히고, 5분위 시세표만 제대로 정리해 따져준다면 실패할 수 없지 않을까? (임대주택분에 대한 확신이 없어,, 투자를 하게 된다면 매코로 이러한 부분을 튜터님과 더 의논해보고 싶다.)
기본중의 기본인 이번 수업을 다시 들으며, 초심으로 돌아가 단단하게 원칙을 준수하며 단지를 판단해 나가야겠다.
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