✅아파트명 : 홍제한양아파트(서대문구 홍제동)
연식 : 1993년식, 33살
세대수 : 998세대
매매/전세 : 6.4억 / 3.8억(23평형 기준)
전고/전저 : 8억/ 6.2억
✅위치(지도)
✅입지평가(직장: B, 교통: B , 학군: C, 환경:C, 공급:S)
1. 직장
종사자수 : 118,256
등급 : B(10만명 이상)
2. 교통
-. 강남 41분
-. 판교 50분
-. 여의도 30분~50분
-. 시청 30분~40분
등급 : A (강남까지 1시간 이내) but B(부도심까지 30분 이내는 아니어서 B 도 가능할 듯)
3.학군
✔홍은중학교
✔정원여자중학교
도보로 통학 가능 불가능, 학군 좋지 않음, 학원가 없음
4. 환경(단지 기준 반경 1km 이내)
✔백화점, 대형마트 0개, 종합병원 1개 (별로 평점 안좋음, 사실상 0개로 보면 될 듯)
등급 : C
주변 아파트 단지가 생기면서 상권이 점점 발달된 것 같음. (그냥 주관적 느낌)
롯데슈퍼에서 간단한 장은 보면 될 것 같으나, 큰 마트는 반경 내 없음
5. 공급
✔서대문구 인구수 : 301,313명
✔적정수요 (인구수 X 0.5%)
-. 1년 적정수요 : 301,313 X 0.005 = 1,507세대
-. 3년 적정수요 : 4,520세대
✔연도별 입주
-. 2025년 : 1187세대
-. 2026년 : 315세대
-. 2027년 : 0세대
-. 3년 합계 : 1502세대
-. 연평균 : 500세대
✔적정수요대비 공급기준 : 0.3배
✔등급 : S (적정수요 0.5배 이하)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
(현장 방문 했었으나 사진 못찍음..)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
다른 단지와 비교를 해보지 않아서 저평가 여부 불확실함.
but 전고점 대비 20% 정도 떨어져 있는 상태이므로 저평가 되어 있다고 생각됨.
2) 환금성 :
3) 수익률 :
투자금 : 2억6천
100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 2억6천만큼 올라줘야함.
6.4억 + 2.6억 = 9억
현재 전고점 대비 -20%인 상황으로 주변 상권, 거주지역 발달중으로
수익률 달성 가능할 것으로 생각됨.
4) 원금보존 : X
(적정 전세가율 기준 : 강남 50%, 서울 60%, 경기 70%, 지방 80%)
(ex. 경기도 단지가 전세가율이 50%라면 낮은편 _ 위험)
전세가율 59%
입지독점성은 없음, 공급물량은 거의 없는편
but.. 구축이라는 요소가 작용하여 원금보존 가능성은 X
5) 리스크 대비: O
향후 3년간 공급이 거의 없음, 역전세 대응, 잔금 여력 충분하다면 리스크 대비 가능
나의 투자 결론 : 구축이지만, 주변 시세 대비 투자금이 덜 들어가고, 지하철역이 근처에 있어 교통이 편할 것 같았지만, 입지조건이 생각보다 좋지 않아서 보류. (학군 X, 환경X)
✅ 작성하면서 느낀점 :
지금 가격을 다시 보니, 가장 최근 계약 체결된 물건 7억 4천이다. 확실히 서울 매매가격이 전체적으로 상승하고 있다는 것을 느낀다. 쫓기듯이 투자하는것이 아닌, 저환수원리 기준에 맞춰 투자하기 위해 공부를 꾸준히 해야겠다.
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