[열기 87기 경제적 자유를 꿈9조 쿠캡] 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
인덕원 푸르지오 엘센트로 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수도권 / 경기 / 의왕시 / C등급 / 종사자수:61,890 / 사업체수:13,761
2. 교통
강남-48분
여의도-58분
시청-55분
3. 학군
| no | 위치 | 학교명 | 응시자수 | 국가수준 학업성취도 평가 (보통학력이상) | 진학률 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
평균 | 국어 | 영어 | 수학 | 특목고 | 특목고 진학수 | 졸업자 | ||||
| 1 | 의왕시 청계동 | 덕장중학교 | 96명 | 88.2% | 96.9% | 93.8% | 74.0% | 4.4% | 4명 (0명/4명) | 89명 |
| 2 | 의왕시 내손동 | 갈뫼중학교 | 318명 | 87.9% | 94.7% | 86.5% | 82.7% | 5.2% | 11명 (0명/11명) | 210명 |
| 3 | 의왕시 오전동 | 모락중학교 | 280명 | 87.5% | 94.3% | 88.9% | 79.3% | 5.1% | 11명 (0명/11명) | 215명 |
| 4 | 의왕시 포일동 | 백운중학교 | 130명 | 81.8% | 95.4% | 77.7% | 72.3% | 6.8% | 8명 (0명/8명) | 117명 |
| 5 | 의왕시 오전동 | 고천중학교 | 84명 | 81.7% | 94.0% | 79.8% | 71.4% | 0.8% | 1명 (1명/0명) | 114명 |
| 6 | 의왕시 오전동 | 의왕중학교 | 214명 | 78.5% | 89.2% | 77.6% | 68.7% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 71명 |
| 7 | 의왕시 월암동 | 의왕부곡중학교 | 245명 | 76.0% | 91.0% | 73.5% | 63.7% | 1.5% | 3명 (0명/3명) | 189명 |
| 평균 | 1,367명 | 83.0% | 93.6% | 82.5% | 73.1% | 3.3% | 38명 | 1,005명 |
4. 환경 (*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인)
하나로마트 / 홈플러스 익스프레스
5. 공급
(경기도 의왕시 적정수요 : 769세대)
바로 근처 26년 6월 인덕원퍼스비엘 > 2,180세대 입주 예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) _네이버부동산기준
01. 현재 시세: 인덕원푸르지오엘센트로 34평A형(949세대) / 현재 매매 13.4억, 전세 6.4억
5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 16.3억, 전세 8.5억
5년 내 저점 매입시: 2022년 1월 매매 8.4억 전세 4.7억
> 고점에 매수시 수익률 : -37%, 순수익 -2억 9천만
> 저점에 매수 시 수익률 합계 : 136%, 순수익 5억
02. 현재 시세: 인덕원푸르지오엘센트로 34평B형(358세대) / 현재 매매 12.4억, 전세 6.4억
5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 12.8억, 전세 8.2억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 10.5억 전세 5.5억
> 고점에 매수시 수익률 : -9%, 순수익 -4.3천만
> 저점에 매수 시 수익률 합계 : 39%, 순수익 1억 9천만
03. 현재 시세: 인덕원푸르지오엘센트로 34평C형(144세대) / 현재 매매 13.4억, 전세 6.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 4월 매매 15.3억, 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 10.2억 전세 6.3억
> 고점에 매수시 수익률 : -27%, 순수익 -1억 9천만
> 저점에 매수 시 수익률 합계 : 72%, 순수익 3억 2천만
04. 현재 시세: 인덕원푸르지오엘센트로 40형(323세대) / 현재 매매 14.9억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 15억, 전세 9.4억
5년 내 저점 매입시: 2023년 10월 매매 13억 전세 6억
> 고점에 매수시 수익률 : -2%, 순수익 -1천만
> 저점에 매수 시 수익률 합계 : 27%, 순수익 1억 9천만
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 34평A형은 전고점 대비 -18%, 40평형은 전고점 대비 -1%로, 현재는 34평형이 40평형보다 저평가 되고 있는걸 알 수 있었습니다.
2) 환금성
: 작지 않은 단지이며 전체 1,774세대 중, 34평형이 1,451세대로 보다 환급성이 좋은 편입니다.
3) 수익률
34평A형 투자금 : 매매13.4억-전세6.4억=7억
40평형 투자금 : 매매14.9억-전세7.5=7.4억
4) 원금보존 :
34평A형 전세가율 48%
40평형 전세가율 50% 로, 적정 전세가율인 60% 보다 낮게 측정되고 있었습니다.
5) 리스크 대비:
현재 전세가가 낮은걸로 보아 역전세의 위험은 없지만, 투자를 하려면 자본금이 좀 더 필요한 상황입니다.
추가로 내년(26년) 2,180세대의 대단지가 근처에 공급될 예정으로 과잉 공급이 될 수 있고, 이는 매매가와 전세가 모두 영향을 끼칠 수 있어보입니다.
나의 투자 결론 :
인덕원 푸르지오 엘센트로는 4호선 인덕원역에서 도보 15분 내 있는 아파트 단지입니다.
바로 옆 물빛근린공원과 체육센터 및 도서관 같은 시설이 잘 되어 있습니다.
(다만 의료시설이 근처에 다양치 않다는 점은 좀 아쉬웠음)
저평가,/환금성은 나쁘지 않으나, 1년이내 대단지가 근처에 공급될 예정인 것이 신중한 투자를 해야할 것 같아 보입니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
과제시트 내, 가이드와 강의를 듣고 처음으로 한 수익률 보고서인지라 좀 어려웠다.
그래도 조장님과 팀원들의 도움이 있어 어느정도 이해할 수 있었던 과제였다.
자주 가는 동네의 큰 단지였고, 몇 년 전 워낙 이슈였던 터라 마냥 비싸고 좋을줄만 알았던 아파트였는데
저환수원리를 기준으로 분석하고 나니 조심해야할 부분도 알 수 있었고,
이 단지 외에도 다른 물건과 같이 비교해보고 싶어졌다.
아직은 어설프지만 조금 더 공부한 후, 이 단지에 대해 다시 수익률 보고서를 작성해볼 예정이다.
그 때엔 지금 놓치거나 잘못 분석한 부분들을 알 수 있지 않을까 기대해본다.
우리 9조 화이팅 쿠캡 화이팅:)
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