수지구 토월마을 한성아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 78기 24조 찐부 진짜부자]

✅아파트명

수지구 토월마을 한성아파트

✅위치(지도)       

✅입지평가

1. 직장

용인시 414,867, 사업체수 98,465개   (S등급)

2. 교통

강남 37분 / 여의도 56분 /  시청 1시간     (A등급)

3.학군

홍천중학교 95.1%, 이현중학교 93.9%    (S등급)

4. 환경(주변 편의시설)

분당 서울대학병원 , 갤러리아백화점, 현대백화점, 이마트   (A등급)

5. 공급

  2023~2029년 까지 입주물량 없음    (S등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

• 2025.6월 시세 : 수지구 토월마을 한성아파트(59타입) 매매가 72.700 , 전세가 31.500   
• 5년내 고점매입시 : 2022년 7월 매매가 93,000, 전세가 47,000

• 5년내 저점매입시 : 2023년 3월 매매가 70,000, 전세가 48,000

  고점에서 매수 시 수익률 -44%

  고점 매수 시 순이익 -20,300

  저점에서 매수 시  수익률 12%

  저점 매수시 순수익 2,700

   

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

나의 투자 결론 :  입지평가에서 교통과 주변 환경시설은 A등급이고 직장, 학군, 공급에서 S등급이다. 강남, 판교와 30~40분 이내로 접근 가능하여 입지 독점성이 있다. 현재는 2022년 전고점에서 25% 하락한 매매가 이기 때문에 향후 공급 물량 부족으로 전세가 오른다면 매수를 고려해 볼 수 있겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 현장에 가서 임장하고 임장보고서를 작성하지 않은 상태로 투자분석 보고서를 작성하였기 분석의 한계가 있다는 것을 알게 되었다.  같은 가격대의 아파트와 비교평가를 하지 않으면 싼지 비싼지 평가할 수 없다는 것을 깨닫게 되었다. 동일한 가격대로 형성 되어있는 매물을 비교하여 저평가 된 물건을 찾아야 겠다는 생각을 했다.