*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
▶하남 미사강변 센텀팰리스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
▶하남시 종사자수 113,692명
2. 교통
▶강남 58분 / 여의도 74분 / 시청 68분
3.학군
4. 환경
▶코스트코하남점 / 스타필드하남점 / 고덕이케아 / 이마트하남점
▶ 강동경희대병원 / 보훈병원 / 강남성심병원 / 아산병원
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -31프로가 빠진 매물로 판상형 A타입은 현재 시점으로 매물이 없는 상태로 인기가 많음
2) 환금성 : 강일역과 미사역을 10분내 이용할 수 있고 초.중.고를 단지내 품고 있고 학군이 좋음. 길건너 공원이 형성되어있고. 공원내 공연장, 수영장, 호수,도서관,상권 형성이 잘 되어있음.
3) 수익성: 9호선 연장 이슈와 교산신도시 유입시 3호선연장.K-POP스피어 건립 예정으로 앞으로의 호재가 더 있어서 가격이 더 오를 수 있는 메리트가 있음.
4) 원금보존 : 강동구와 송파의 가격 오름세로 미사에도 매매가의 영향이 있을것으로 예상되며, 강동구 및 송파의 접근성이 좋고, 주변 신도시 형성에 비해 인프라가 가장 잘 되어있고, 교산신도시의 인프라 형성까지 오랜 시간이 예상되어 향후 10년까지는 계속 가격 있지 않을까 생각합니다.
5) 리스크 대비: 교산신도시 공급으로 신규아파트의 형성으로 미사내 인구가 교산으로 빠질 수 있는 경우의 수가 있지만 교산신도시 인프라 형성까지 긴 시간이 예상되어 10년내 갈아타기 대비를 하면 어떨까 생각합니다.
나의 투자 결론 : 강동구와 송파와의 근거리로 아직까지 전고점 대비 많이 빠진 금액으로 충분히 투자할 수 있는 물건이라 생각하나 도로 하나끼고 경기도와 서울로 나뉘어지니 이왕이면 어깨에서 팔아 서울로 유입 할수 있는 계획을 잘 짠다면 이 아파트의 수익으로 서울 입성이 가능할 수도 있다는 생각이 듭니다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수업을 들으며 가장 중요한 학습 내용으로 “저환수원리”를 배웠고 아직 앞마당이 없는 초보로써 내 주변 아파트로 수익율을 내 보았고 현재 서울 4구의 가격 변동이 일어나고 있으니 아직 전고점을 가지 않은 이 아파트를 여유가 된다면 매수해도 괜찮지 않을까 생각합니다. 제가 생각하는 저환수원리의 개념이 맞는지 모르겠지만 강의에서 너바나님께서 말씀하신 마이너스 20-30%가 아직 많이 있다는걸 다시 한번 느낀 과제였습니다.
기회가 된다면 매수 하고 싶습니다.
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