✅아파트명 : 시흥동 벽산5단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
금천구 종사자수 255,449 / 사업체수 47,964
2. 교통
강남 55분 / 여의도 50분 / 시청 58분
3.학군
동일중 80%
4. 환경
홈플러스 시흥점 (차로 10분 거리)
5. 공급
한신더휴하이엔에듀포레 2027.07/219세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 벽산5단지 23평 현재 매매 4.3억, 전세 2.9억
5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 6억 전세 3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.2억 전세 2.8억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 타 서울 지역 23~24평형 대비 매매가 낮으므로 저평가 되어있다고 판단됨 (추후 상세 비교 평가 필요)
2) 환금성 : 2,800세대 아파트로 환금성 괜찮음
3) 수익률 : 저점 매수시 11%, 연 수익률 5%, 원금 2배 되는 기간 6.5년
4) 원금보존 : 가능. 전세가율 68%, 전고가 대비 26%, 입지독점성을 가지면 2년 내 공급이 300세대로 적음
5) 리스크 대비: 전세가가 지속적으로 오르지 않고 변동이 심하므로 역전세 위험
나의 투자 결론 : 보류. 저평가/환금성/원금보존 조건 충족하나 연 수익률이 5%이며 전세가가 불안정하므로 원인 파악 및 발전 가능성 여부 검토 한 후 투자 결정하고자 함
✅ 작성하면서 느낀점 : 이론으로 들은 수업 이론을 실제로 처음 적용해보니 어려운 점도 있었지만 앞으로 어떤식으로 해나가야 할지 터득할 수 있어서 자신감이 생겼다. 과제를 하며 찍어놓은 후보지들을 찍어놓으니 빨리 임장을 다녀와야겠다는 생각이 들었다. 앞으로 늘려나갈 내 앞마당 기대가 된다.
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