아파트분석

[열기 87기 33억 금방만들조 Rinaa] 강변래미안 아파트 수익률 분석 보고서

  • 25.06.17

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

 

아파트명

강변래미안 아파트

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장

서울시 영등포구 종사자수 435,017 / 사업체수 74,562

대규모 오피스 지역인 여의도가 인근(도보가능)에 있음

 

2. 교통

여의도 17분 / 시청 34분 / 강남 41분 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.학군

영동초 도보6분(횡단보도1회), 영중초 도보 17분(횡단보도3회)

당산중(83%)도보3분(횡단보도1회), 당산서중(88%) 도보22분(횡단보도3회)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가까운 도보권에 영동초등학교와 당산중학교가 있음.

그러나 영동초등학교 1학년 학생수 58명에 불과함.

가까운 당산중 특목고 진학률은 8명으로 낮음.

 

*Q. 특목고 진학률과 초등학교 1학년 학생수는 어느정도 이상이면 좋은 학군이라고 하는지 기준이 궁금하다.

 

4. 환경

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공원: 단지에서 여의도 생태공원으로 바로 연결되는 산책로가 있어. 한강, 공원 등 산책 용이함. 조용하고 안전한 동네.

뷰: 한강뷰+여의도뷰 조망.

교통: 보도육교 건너면 도보 10분내 국회의사당 이동 가능. 2호선 9호선 더블역세권 도보이동(10분) 가능.

주차: 지하주차장 910대 지상주차장 103. 주차난 없음.

마트: 아파트 앞뒤로 도보 3분 내 슈퍼마켓 있음. 도보 10분 거리에 대형마트(빅마켓)있음.

백화점: 영등포 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점 (차량 8분) / 여의도 더현대백화점, IFC몰 (차량 10분)

기타: 단지 내 어린이집

 

5. 공급

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

향후 인근 아파트 공급 계획

26년 539세대, 27년 183세대 총 722세대 공급예정

 

*Q. 아실과 호갱노노 공급계획 자료가 서로 다르다. 이런경우 어떻게 판단해야하는지?

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*Q. 어떻게 계산된건지, 어떻게 해석해야할지 모르겠다.

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 보유한 앞마당이 없어 비교평가 불가능하지만, 역과 도보 10분정도 떨어져있다는 이유로 인근아파트 보다 가격이 조금 낮은편. 하지만 좋은 전망과 한강공원으로 연결되는 주변환경 등을 고려하면 가치대비 고평가 되지는 않았다고 판단됨.

2) 환금성 : 전세가율이 높고, 대형아파트, 더블역세권, 한강인접, 한강뷰, 우수한 주변 편의시설 등을 고려했을 때 안정성이 높은 부동산이라고 판단됨. 안정성 높은 매물.

3) 수익률 : 최근 전고점에 도달다가 다시 소폭하락함. 현재시점에서 구매한다고 했을때 저점이나 발목이라고 할 수는 없으나 허리정도는 될거라고 판단됨.

4) 원금보존 : 전세가율 55%수준으로 역전세 우려 적음.

5) 리스크 대비: 영등포구 내 아파트 공급 계획이 있긴하나, 당산역 인근은 아님. 당산역 더블역세권의 교통입지를 대체할 수 있는 위치는 아니기때문에 추가공급이 리스크가되진 않을 것으로 판단됨. 하지만, 노후화(24년차)로 인한 리모델링 비용 부담 가능성 있음.

 

 

나의 투자 결론 : 앞마당이 없으니, 저/환/수/원/리 를 평가하기에 한계가 있다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 :

지금살고있는 오피스텔 거주환경에 만족하고 있어, 인근 아파트를 선정하여 수익률보고서를 작성해보았다.

처음으로 관심있는 아파트를 요목조목 분석해보는 경험이라, 어렵기도했지만 재미도있었다.

무엇보다 투자지식과 앞마당을 늘려야 정확한 가치평가가 가능하다는 점을 피부로 느끼게되었다.


댓글


데헴
25. 06. 17. 06:38

와 리나님 정말 디테일하게 분석해주셨네요!! Q. 로 남기신거 오늘 같이 얘기해봐요!! 고생많으셨어용 ㅎㅎ