*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
강변래미안 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서울시 영등포구 종사자수 435,017 / 사업체수 74,562
대규모 오피스 지역인 여의도가 인근(도보가능)에 있음
2. 교통
여의도 17분 / 시청 34분 / 강남 41분
3.학군
영동초 도보6분(횡단보도1회), 영중초 도보 17분(횡단보도3회)
당산중(83%)도보3분(횡단보도1회), 당산서중(88%) 도보22분(횡단보도3회)
가까운 도보권에 영동초등학교와 당산중학교가 있음.
그러나 영동초등학교 1학년 학생수 58명에 불과함.
가까운 당산중 특목고 진학률은 8명으로 낮음.
*Q. 특목고 진학률과 초등학교 1학년 학생수는 어느정도 이상이면 좋은 학군이라고 하는지 기준이 궁금하다.
4. 환경
공원: 단지에서 여의도 생태공원으로 바로 연결되는 산책로가 있어. 한강, 공원 등 산책 용이함. 조용하고 안전한 동네.
뷰: 한강뷰+여의도뷰 조망.
교통: 보도육교 건너면 도보 10분내 국회의사당 이동 가능. 2호선 9호선 더블역세권 도보이동(10분) 가능.
주차: 지하주차장 910대 지상주차장 103. 주차난 없음.
마트: 아파트 앞뒤로 도보 3분 내 슈퍼마켓 있음. 도보 10분 거리에 대형마트(빅마켓)있음.
백화점: 영등포 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점 (차량 8분) / 여의도 더현대백화점, IFC몰 (차량 10분)
기타: 단지 내 어린이집
5. 공급
향후 인근 아파트 공급 계획
26년 539세대, 27년 183세대 총 722세대 공급예정
*Q. 아실과 호갱노노 공급계획 자료가 서로 다르다. 이런경우 어떻게 판단해야하는지?
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*Q. 어떻게 계산된건지, 어떻게 해석해야할지 모르겠다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 보유한 앞마당이 없어 비교평가 불가능하지만, 역과 도보 10분정도 떨어져있다는 이유로 인근아파트 보다 가격이 조금 낮은편. 하지만 좋은 전망과 한강공원으로 연결되는 주변환경 등을 고려하면 가치대비 고평가 되지는 않았다고 판단됨.
2) 환금성 : 전세가율이 높고, 대형아파트, 더블역세권, 한강인접, 한강뷰, 우수한 주변 편의시설 등을 고려했을 때 안정성이 높은 부동산이라고 판단됨. 안정성 높은 매물.
3) 수익률 : 최근 전고점에 도달다가 다시 소폭하락함. 현재시점에서 구매한다고 했을때 저점이나 발목이라고 할 수는 없으나 허리정도는 될거라고 판단됨.
4) 원금보존 : 전세가율 55%수준으로 역전세 우려 적음.
5) 리스크 대비: 영등포구 내 아파트 공급 계획이 있긴하나, 당산역 인근은 아님. 당산역 더블역세권의 교통입지를 대체할 수 있는 위치는 아니기때문에 추가공급이 리스크가되진 않을 것으로 판단됨. 하지만, 노후화(24년차)로 인한 리모델링 비용 부담 가능성 있음.
나의 투자 결론 : 앞마당이 없으니, 저/환/수/원/리 를 평가하기에 한계가 있다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
지금살고있는 오피스텔 거주환경에 만족하고 있어, 인근 아파트를 선정하여 수익률보고서를 작성해보았다.
처음으로 관심있는 아파트를 요목조목 분석해보는 경험이라, 어렵기도했지만 재미도있었다.
무엇보다 투자지식과 앞마당을 늘려야 정확한 가치평가가 가능하다는 점을 피부로 느끼게되었다.
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