[열반스쿨 기초반 87기 79조 산자르] 서울시 용산구 도원동 도원 삼성아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 도원 삼성아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장: 용산구 종사자수 152 605명 사업체수 25 680개

2. 교통 

3.학군

선린중 73% 성심여중 90%

4. 환경

이마트 용산점, 이마트 마포점 

5. 공급

2025년 450세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 -12%임. 아직 전고점에 도달하지 못했으며, 용산구 내 대단지 아파트가 전고점을 찍지 못한것이면 아직까지는 저평가로 생각됨. 

2) 환금성 : 매도시점에서 사람들이 좋아하는 아파트이며, 1458세대의 대단지 아파트임. 

3) 수익률 : 저점매수시 수익 (32000만원)/투자금 (48000만원)/ 투자기간 3년 

총수익률은 67% 연수익률은 22%임

4) 원금보존 : 전세가율은 서울 아파트 기준인 60% 보다 낮은 46% 수준이라 투자하기는 어려움.

5) 리스크 대비: 현재 용산구 뿐만 아니라 서울 내 동대문구, 성북구를 제외한 공급이 전무한 상황임. 

나의 투자 결론 : 

교통도 강남역까지 40분에 도착할 수 있으며, 시청, 여의도도 30분내로 도착 가능함. 

직장은 용산구 내 직장이 별로 없으나 주요업무지구와 물리적으로 30분 내 가까운 위치에 있음. 

학군은 좋지 않음. 딸이 있다면 성심여중을 보낼 수 있어 괜찮다고 생각됨. 

환경은 주변에 마포이마트와 가깝고 주변 아파트단지가 균질성이 있음. 

공급은 현재 서울에 앞으로 많지 않음. 

서울 1급지에 아직 고점을 뚷지 못한 아파트라 투자할 수 있는 저가치인 아파트라 생각됨. 

환금성도 높은 대단지 아파트이며, 수익율도 연 22%로 매우 높음. 

원금보존에서 전세가율이 낮지만 앞으로 전세가 없기에 리스크 문제는 없을 것이라 보여짐. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이 단지 말고도 서울 내 더 가치 있는 단지가 있을 것으로 보여진다. 꾸준히 아파트를 보면서 많은 단지를 알아가면서 종잣돈을 모아야 될 것이다.