천호동 천호태영아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 강동구 천호동 천호태영아파트

✅위치(지도)

약 600m(도보 10분)-천호역(5호선,8호선)

약 500m(도보 7분)-강동역(5호선)

단점 : 주차장(세대당 0.82대)

✅입지평가

1. 직장 : B등급

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 
-강동구 사업체수 : 41,660 /  종시자수 : 157,465 (월부 직장 데이터자료 참고)

2. 교통 : A등급

강남 35분 / 여의도 52분 / 시청 46분

3.학군 : C등급

천일중 69%, 동신중 68%, 천호중 66%

4. 환경 : A등급

대형마트는 주변에 3곳(이마트, 뉴코아팩토리아울렛, 롯데마트),

종합병원은 인근에 강동성심병원이 있으며,

백화점은 인근에 현대백화점이 있습니다.

5. 공급 : A등급

 2024년은 올파포입주 등으로 인해 공급량이 폭발했으나, 

 향후 2년간은 공급량이 적정수요량을 넘지 않을 예정.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1개단지로는 비교평가X

2) 환금성 : 수도권 300세대이상인 649세대임.

3) 수익률 : 투자금 대략 5.3억 

                100% 수익(연평균 10%) 위해선 10년동안 5.3만큼 올라줘야함 => 10.5+5.3=15.8

                (전고점대비 30%이상 올라야 하며, 주변 신축아파트 34평 기준 11.8~17까지 시세 형성)

                싸게 사는 것 아닌 것 같음.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음(서울 역세권)

                   전세가율은 서울 아파트 기준인 60%보다 낮은 50% 수준이라 투자하기는 어려움.

5) 리스크 대비: 추후 2년간 수요량 대비 낮은 공급량으로 역전세 위험 떨어짐

✅ 작성하면서 느낀점 :

부알못인 제가 아파트가격을 알아본 다는 것 자체가 이번이 처음이고 생소해서

(열기2강 강의를 2번이나 들었지만) 아직은 저환수원리를 무엇을 보고 판단해야하는지 많이 헷갈리고 어려웠다. 그래서 강의전엔 다른 분들의 보고서를 참고해 작성하였고, 강의 이후 강사님의 강의를 토대로 작성해봤지만 역시 1개 단지만을 가지고 작성을 하니 비교평가가 안되서 참 난감했다. 그리고 주변은 대부분 신축아파트여서 신축대비 구축은 어느정도가 적정한 가격인지 판단이 안됬다(같은입지의 신축, 구축은 아예 비교평가가 안되는건 아닐지…? 이것도 공부를 해본 뒤 주변 선배들이나 튜터님께 물어봐야할 것 같다.)