답십리동 답십리 청솔우성 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 87기 5를 아파트 투자하기 위해 7전팔기 하조 오월의햇살]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

답십리청솔우성

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: B

동대문구 종사자수  146,383명

2. 교통: A

강남 50분 / 여의도 51분 / 시청 38분 

3.학군: C

동대문중 63.9%, 숭인중 71%

4. 환경: A

롯데백화점 청량리점, 롯데마트, 홈플러스스페셜 동대문점, 삼육서울병원

5. 공급: ‘25~'27년 3개년 평균 C

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -16% 하락, 동대문구에 입주가 있어 비슷한 서울 4급지 앞마당인 서대문구나 강서구에 비해 저평가되어있음

2) 환금성 : 서울 동대문구의 00년식 1,542세대 택지 느낌이 나고 주변 상권 발달해있고 청량리역/답십리역 버스로 이용 가능함. 매물 물건이 1~3층/탑층 아니라면 환금성 있음

3) 수익률 : 또한 현재 투자금이 3억 정도 소요되는데 '26년도까지 동대문구에 입주가 예정되어있어 전세가가 당분간 눌릴 수는 있으며 구축 아파트기에 신축 아파트에 비해 전세상승분으로 인한 투자금 회수는 더딜 수 있지만 충분히 입지독점성 있는 땅에 위치한 가치있는 아파트이므로 장기간 보유하면 상승할, 가치있는 아파트라고 생각함 (10년 이내 투자금 100%, 목표 연수익률 10%/10년 간 전세가 현재의 2배 될 수 있는 단지라고 판단함)

4) 원금보존 : 현재 전세가율 59%로 서울 지역 기준 전세가율 60%에 육박함. 또한 강남역/여의도 업무지구 1시간 이내 도달 가능, 특히 도심 업무지구가 가까운 땅에 위치해있어 입지독점성 있다고 판단됨

5) 리스크 대비: ‘26년까지 예정된 공급에도 전세 레버리지 투자 가능할지, 투자금 조금 더 들 수 있는데 투자 가능한 범위일지, 잔금쳐야 할 경우 주담대 나오는 범위 내인지, ’27년에는 예정된 공급이 없지만 '25년에 있던 공급의 전세가 갱신 텀에 겹치지 않도록 전세 기간 조율 가능할지 확인 필요

나의 투자 결론 : 직장/교통/학군/환경/공급 입지가치 B/A/C/A/C 이며 저환수원리 투자원칙 상 투자가능한 단지로 판단됨. 다만 현재 동대문구는 입주 물량이 이미 많았고 아직 더 남아있어 잔금 리스크가 대비가 되어야 투자 가능할 것으로 판단됨. 투자금 범위는 최소 2.5억~3억 이상 있어야 선호도 있는 구축 단지를 투자 가능할 것으로 보임. (취득세, 복비, 법무사 비용 등 기타 부대비용도 합산 필요)

✅ 작성하면서 느낀점 : 지금은 좋은 시장이니 너무 재고 따지지 말고 투자하자! 투자를 실제로 해야 자산이 쌓이는 것이고, 우리는 상승장에 더 많은 자산을 들고 있기 위해 공부를 하는 것이지 이론적으로 부동산학 박사가 되고자 하는 게 아니다!