*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
답십리청솔우성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통: A
강남 50분 / 여의도 51분 / 시청 38분
3.학군: C
동대문중 63.9%, 숭인중 71%
4. 환경: A
롯데백화점 청량리점, 롯데마트, 홈플러스스페셜 동대문점, 삼육서울병원
5. 공급: ‘25~'27년 3개년 평균 C
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고 대비 -16% 하락, 동대문구에 입주가 있어 비슷한 서울 4급지 앞마당인 서대문구나 강서구에 비해 저평가되어있음
2) 환금성 : 서울 동대문구의 00년식 1,542세대 택지 느낌이 나고 주변 상권 발달해있고 청량리역/답십리역 버스로 이용 가능함. 매물 물건이 1~3층/탑층 아니라면 환금성 있음
3) 수익률 : 또한 현재 투자금이 3억 정도 소요되는데 '26년도까지 동대문구에 입주가 예정되어있어 전세가가 당분간 눌릴 수는 있으며 구축 아파트기에 신축 아파트에 비해 전세상승분으로 인한 투자금 회수는 더딜 수 있지만 충분히 입지독점성 있는 땅에 위치한 가치있는 아파트이므로 장기간 보유하면 상승할, 가치있는 아파트라고 생각함 (10년 이내 투자금 100%, 목표 연수익률 10%/10년 간 전세가 현재의 2배 될 수 있는 단지라고 판단함)
4) 원금보존 : 현재 전세가율 59%로 서울 지역 기준 전세가율 60%에 육박함. 또한 강남역/여의도 업무지구 1시간 이내 도달 가능, 특히 도심 업무지구가 가까운 땅에 위치해있어 입지독점성 있다고 판단됨
5) 리스크 대비: ‘26년까지 예정된 공급에도 전세 레버리지 투자 가능할지, 투자금 조금 더 들 수 있는데 투자 가능한 범위일지, 잔금쳐야 할 경우 주담대 나오는 범위 내인지, ’27년에는 예정된 공급이 없지만 '25년에 있던 공급의 전세가 갱신 텀에 겹치지 않도록 전세 기간 조율 가능할지 확인 필요
나의 투자 결론 : 직장/교통/학군/환경/공급 입지가치 B/A/C/A/C 이며 저환수원리 투자원칙 상 투자가능한 단지로 판단됨. 다만 현재 동대문구는 입주 물량이 이미 많았고 아직 더 남아있어 잔금 리스크가 대비가 되어야 투자 가능할 것으로 판단됨. 투자금 범위는 최소 2.5억~3억 이상 있어야 선호도 있는 구축 단지를 투자 가능할 것으로 보임. (취득세, 복비, 법무사 비용 등 기타 부대비용도 합산 필요)
✅ 작성하면서 느낀점 : 지금은 좋은 시장이니 너무 재고 따지지 말고 투자하자! 투자를 실제로 해야 자산이 쌓이는 것이고, 우리는 상승장에 더 많은 자산을 들고 있기 위해 공부를 하는 것이지 이론적으로 부동산학 박사가 되고자 하는 게 아니다!
댓글
동대문구의 유명한 전농SK와 함께 꼭 거론되는곳이죠~ 어제 자모님 라이브 강의에서도 거론되었던 단지기도 하고, 저의 임장속 단지기도 해서 더 반갑네요^^ 어제 자모님 강의를 듣고, 햇살님의 글을 보고 나니, '투자자' 마인드로 다시 셋팅해야 겠단 생각이 들어요 돈에는 꼬리표가 없다! 언덕이라고, 급지가 낮다고 돈을 못버는건 아니다! 뒤꽁무니 쫒아 가지 말고, 먼저 기회를 선점해서 수익을 낼 수 있는 투자자가 되자!! 한달동안 햇살님을 통해 많은것을 배우고 느낍니다.! 감사해요~
우리조원분들의 픽은 중구와 동대문구군요!ㅎㅎ 학군이 조금 아쉽지만 동대문구 공급량만 잘 피해서 전세 만료일을 잘 맞추면 좋은 투자가 될 수 있는 단지라는 정보 잘 얻고 갑니당 좋은 정보 감사합니다!