[열기 87기 20조 레몬쥬스]수익률 분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

봉천동 봉천두산1단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장:B

관악구 종사자수 : 128,417명

2. 교통

  강남 접근성이 매우 우수하며 여의도, 시청으로의 출퇴근도 용이함

3.학군

학업성취도 :봉립중66%, 신관중 63% 

-배정되는 초등학교는 도보 10분가량 걸림, 인근의 봉림중, 신관중 학업성취도는 낮은편으로 학군은 우선지 되지 않는 지역으로 보임

4. 환경

한림대성심병원(대중교통34분), 보라매병원(대중교통 25분)

킴스클럽(도보7분)

-대형마트나 백화점은 없음. 30분이내 거리에 대학병원

5. 공급

  25년이후 관악구 입주물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 25평 현재 매매 9.3억, 전세 5.3억

5년내 고점 매입시 : 2022년 3월 9.8억, 전세 4.8억

5년내 저점 매입시 : 2023년 1월 6.8억, 전세 3.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비했을 때 현재 전고점에 다가가 있는 금액

2) 환금성 : 2000세대 대단지, 저층, 탑층은 아님

3) 수익률 : 22년 고점에 매수했을 때 수익률 -10%, 5000만원의 손해가 발생했다. 전세 재계약시점인 24년에도 전세가가 비슷한 것으로 보아 전세가 상승분은 없었을 것으로 보임.

23년 저점에 매수했을 경우 수익률 86%, 2.5억의 수익이 발생함. 전세가도 상승하여 50%정도의 투자금 회수도 가능해 보임

4) 원금보존 : 전세가율 57%로 적정해보이고, 지하철이 다른 단지에 비해 가깝고, 강남접근성 이점으로 입지독점성도 충분해 보임

5) 리스크 대비: 올해부터 향후 3년간 입주물량이 없어 전세가 하락의 리스크는 없어 보임

나의 투자 결론 : 

현재 투자할 경우 저점에 비해 비교적 큰 투자금인 4억이라는 금액이 들어간다. 향후 입주물량이 거의 없고 강남접근성이라는 위치만 본다면 투자해도 될 것으로 보인다. 하지만 같은 금액이라면 투자할 수 있는 더 좋은 다른지역을 찾아보고 비교해 봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리를 어떻게 적용하는지 알아볼 수 있는 좋은 기회였습니다. 

어설프지만 하나하나 적용해가며 강의에서 어떤 부분을 이해했는지 어느 부분이 막히는지 알아볼 수 있었어요. 

막연하게 저기 괜찮아보인다고 생각했던 단지였는데 내집마련이 아닌 투자의 관점에서 바라봤을 때 그 단지의 입지를 조금이나마 객관적으로 판단할 수 있었습니다.