안녕하세요. 하람입니다.
임장 예정지인 영등포구 분임전이긴 하지만
2~3강 과제인 수익률 분석 보고서를
미흡하지만
다음과 같이 작성해 보았습니다.
▶ 아파트명
: 영등포구 양평동 양평벽산블루밍
단지 정보 및 해당 평형 (20평~28평)
위치 (지도)
입지평가
1. 직장 : S등급
영등포구 종사자수 435,017명 (약 43만 명)
2. 교통 : A등급
강남 49분 / 시청 37분 / 여의도 21분 정도로 강남 1시간 이내 접근성을 가지고 있고
강남권과 도심권은 지하철 환승이 필요하긴 하지만 무난해 보인다. 강남권 직장인 수요도 있겠지만 여의도 및 시청에서 출퇴근을 하는 직장인 수요가 더 많을 것으로 판단된다.
3. 학군 : C등급 (문래중학교 81.6%)
단지와 가장 가까운 문래중학교가 81.6%의 학업성취율이 보이고 있고 좋은 학군이라고 보긴
어렵지만 도보권에 중학교가 있어 선호도에 영향은 줄 수 있을 듯 하다.
4. 환경 (편의시설) : A등급
1Km 이내에 현대백화점(목동점)이 있고 롯데마트와 코스트코 같은 대형마트가 위치해 있어
거주 환경적인 면에서는 나쁘지 않아 보인다.
5. 공급 (향후 3년간)
영등포구의 적정수요는 1,910세대인데 반해 향후 3년간 공급이 거의 없다고 봐도 무방하다.
26년도에 양평동 역세권에 중규모 단지가 들어오는 것만 주의하면 지역 내 공급물량은 그렇게 걱정할 수준은
아닌 듯 하고 공급 자체가 없기에 물량만 봤을때는 투자 시기가 양호하다고 볼 수 있다.
수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현장 사진
투자 결론
- 저평가 : 현재 전고점에 비해 -11% 빠진 금액이지만 저층 매물의 호가라 싸다고 느껴지지는 않고 전세가가 받혀주지 않아 투자금이 많이 드는 상황이다.
환금성 : 300세대 이상의 단지이고 매달 매매거래가 2~3건씩은 있는 상황이라 환금성이 부족해 보이지는 않지만
매물 자체로만 보았을때는 저층 매물이라 추가요소를 고려할 필요성이 보인다.
- 수익률 : 전저점에 매수시 현재까지 순수익은 74%로 수익률은 충분하지만 현재 상태에서 매수시에는 10년안에 그 이상의 수익을 낼 수 있을까에 대한 것은 다른 단지와의 비교를 통해 신중하게 접근이 필요해 보인다.
- 원금보존 : 전세가율은 55%이고 입지독점성은 뛰어난 편이지만 투자금 3.3억을 회수할 수 있을까에 대한 선호도 판단은 해야할 듯 싶다.
- 리스크 : 향후 3년간 입주물량은 매우 부족한 편이라 당분간 역전세에 대한 리스크는 거의 없을 듯 하다.
작성하면서 느낀 점
단지 임장도 없이 인터넷상의 정보만 갖고 수익률 보고서를 쓴다는건
너무나도 어려운 일인 것 같다.
3급지라는 위상이 있기에 투자금도 많이들고
단지들의 가격대도 접근 불가할 줄 알았는데
가격이 눌린 것인지 선호도가 딸리는 것인지는 후에 판단해야겠지만
4급지의 가격보다 낮은 느낌이라 적잖게 당황스러웠다.
역시 급지가 아닌 단지대단지, 매물대매물인가보다.
그리고 양평벽산블루밍은
뚜렷한 입지 독점성과 리스크 대비에서는 큰 매력을 갖고 있지만
구축이라는 단점과 같은 투자금 3.3으로 할 수 있는 다른 단지들은
어떤 것들이 있을까에 대한 고민이 필요해 보인다.
또한 중고등학교가 거리상 가까이에 위치해있고 대형마트나 백화점이
멀지는 않기에 불편할거 같진 않지만 이런 요소들이 거주민들의 선호도와
입지가치에 얼마나 반영되고 있는지 확인이 필요할 것 같다.
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