[열기87기 부동산 마구 사모(35)으조 네비게이터] 답십리동 답십리 두산 아파트 수익률분석보고서

✅아파트명 : 답십리동 답십리 두산

✅위치(지도)

답십리역 991m(도보 15분)

장한평역 1.42km(도보 22분)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고대비 -12%

2) 환금성 : 환금가능 4층이상 물건

3) 수익률 : 200%이상가능

4) 원금보존 : 원금보전 가능

5) 리스크 대비: 리스크대비 가능

나의 투자 결론 : 

동대문구의 이문 휘경의 입주로 한동안 전세가가 흔들렸고 성북구 장위동의 입주 영향으로 이문동과 휘경동 아파트의전세가 하락하면서 연식이나 단지가 빠지는 곳들은 매매가를 끌어내렸다. 하지만 동대문의 최선호 생활권인 전농 답십리의 랜드마크인 크레시티는 전고점을 회복하며, 동대문구의 좋은 단지들의  싼 매물들이 사라지기 시작하고, 전세만기가 된 사람들도 좋은 단지 같은 경우는 매매전환수요가 이루어졌다.

실제 매임을 진행했을때  현재 시장에서 가장 빨리 빠지는 물건은 좋은 단지들 괜찮은 단지들의  전세입자들의  매매수요로의 전환이 이루어지고 있다는 점이며, 매매와 전세차이가 꽤 많이 벌어진 단지들은 투자자들이 동대문이란 가치에 접근하기 쉽지 않아 동대문에 들어갈 큰 투자금이면 다른 급지로 이동을 하는 수요들이 있다는 부사님의 말씀과 투자자들은 투자하기 어렵고 실거주들이 가격싼 물건을 많이 사 거주한다는 이야기를 매임하며 들었다. 동대문의 선호생활권의 선호단지 외에 다른 아파트들과 다른 생활권의 아파트들은 전세가가 많이 내려갔으며. 아직 전고점을 찍지 못한 곳이 대부분이며, 구축이고 전세가도 낮아서 실입주자들도 투자자들도 적극적인 매수를 하기보다는 관망세를 이루고 있다.

현재 동대문은 입주로 인해 전세가가 낮고 매매가는 보합세를 이루고 있어 투자가가 들어가기에 매력적인 곳은 아니다. 다만 실거주자가 들어가서 산다면 현재 좋은 가격으로 좋은 아파트를 매수할 수 있는 구간에 있다.

두산과 같은경우 전고대비 -9%정도로 적당한 가격이지만, 전세가가 4.5억이라 투자금이 3억정도 드는 단지이다. 

두산 단지자체는 좋고 학부모들에게 선호도가 있어 실거주들의 수요도 적지 않다. 

단지자체가 선호도가 있는 터라 매매가가 낮아졌을때 매수수요가 붙어 현재는 살짝 오름세이다. 

하지만 7억대의 절대가로 최선인가를 물었을때는 다른 대안의 단지들도 찾아볼것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

다시한번 동대문구를 돌아가며 임장지를 되돌아본 느낌이다. 

이렇게 레이어드 해가면서 느끼는 바는 늘 다르다. 

앞으로도 가본 임장지를 한번 더 가보며 그때봤던 임장지와 지금본 임장지에 대한 차이점을 생각해보고 투자대상에 들어갈 단지들을 넓혀갈 생각이다.