아파트분석

[열기87기 17조 내안의풍요] 유성구 봉명동 도안2단지 호반베르디움 수익률 보고서

  • 25.06.17

 

아파트명

 도안2단지 호반베르디움 / 2014년식 /970세대

 - 대전광역시 유성구 봉명동 1021 

 

위치(지도)

 

 

입지평가

 

1. 직장

 

  •  대전직장질이 우수한 편으로  300인이상 사업체수는 160개,500인이상 사업체수는 68개로 광역시 중 부산다음으로 직장의 질은 좋다고 판단할수 있다.

  • 유성구 대전에서 어느정도 수준인지 파악해보면 300인이상의수가 63개 , 500인이상의 직장의 수가 36개로  질적으로도 우수한 편으로 대전광역시 내에서 직장의 수요로 유성구에 거주하려는 수요는 많을것으로 판단된다.

     

 

  •    대전 중 유성구의 소득수준을 파악해보면 고소득은 대전 중 가장 높은 수준을 보이며 저소득은 낮고 중산층소득이 가장 높은 비율을 차지하고 있어  소득수준이 높은것으로 확인된다. 직장의 질과 연결되어 구매력이 높은 사람들이 거주하는 곳이 유성구라 파악할 수 있다. 

 

2. 교통

  

 

  • 대전의 교통은 유성에서 동구까지 관통하는 지하철이 있다.
  • 호반베르디움은 지하철역근처에 있어 대전중심의 주요직장지역으로 이동하기 편리하다.

 

 

 

  •  호반베르디움에서 대전시청까지 지하철로 30분 이내 자차로 10분이내도 도달가능하여 직주근접이 좋아 

     교통적으로 수요가 있는 단지이다. 

 

3.학군

 

 

  •  호반베르디움의 배정되는 초등학교는 학급당 학생수가 21.2명으로 과밀학교는 아니나 20명이상으로 아파트밀집지역 내 초등학교로 배정을 받고 있고 중학교는 학업성취율 79%로 높은 학업성취율을 가지는 중학교는 아니다.
  • 학군으로도 대전내에서 이동하려는 수요가 있는 단지는 아니다. 다만, 서구까지의 접근성이 좋아 둔산 학원가를 이용하기에 용이한 편으로 판단된다. 

 

 

4. 환경

 

 

  • 호반베르디움이 위치한 유성구에는 백화점과 마트가 활성화 되지는 않아 환경적으로 우수하다고 판단하기 어렵지만 서구와 인접하여 있어 자차로 20분이내에 도달가능한곳에 마트. 백화점, 학원가등을 이용하기 용이한 편이다. 

 

5. 공급

  

 

 

 

 

 

  • 대전과 세종은 25년부터 27년까지 향후 공급이 많다.

          20년 평균공급량 : 14,446세대 / 적정공급량 :  9,144세대
          2025년 : 12.082세대 / 2026년 : 6,689세대 / 2027년 : 11,227세대 / 2028년 : 691세대

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

 

 

현장사진

 

 

 

투자 결론

 

1) 저평가 : 전고대비 -18%수준으로 하락하였고 약간  오른 상황이나 보합수준에 머물러 있다. 

    현재에도 전고대비 가격이 싼 상황이고 전세가가 오르고 있어 현금흐름발생도 가능한 단지라 판단된다. 

2) 환금성 : 유성구에서 선호하는 단지로 300세대이상이며, 준식축급으로 초등학교와 중학교가 단지인접에 있어

    가족 단위 수요가 있는 단지로 환금성이 높다고 판단할 수 있다. 

3) 수익률 : 전고매수시 -67%수준으로 큰 손실이 발생했지만 전저에서 매수 시 매매가 7천만원 상승, 전세가 5천만원    상승으로 수익과 현금흐름이 동시에 발생할 수 있는 단지라 판단된다. 

4) 원금보존 : 전저에서 매수시 원금보전이 가능했으며, 대중이 움직이지 않을때 행동하는 용기가 필요하다고 판단된다.

    또한 공급의 영향으로 보합수준에 머물고 있어 향후 원금보존이 가능한 단지라 판단된다. 

5) 리스크 대비: 단지주변 도안인 사람들이 선호하는 곳에 향후 공급이 지속적으로 있을 예정으로 리스크적인 면에서 다소 관리할 필요가 있다. 또한 27년에 약2500세대가 입주예정으로 전세가에 영향을 줄 수 있다.

 

나의 투자 결론 :  

현재 저평가라고 판단되나 공급의 영향으로 전세가가 낮아 투자금이 약4억정도 소요된다. 

투자금대비 수익금의 정도가 좋은 시기는 아니라 판단된다. 

거주분리의 투자보다 내집마련이 필요한 수요라면 좋은 매수라 판단된다. 

 

 


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