✅아파트명
도안2단지 호반베르디움 / 2014년식 /970세대
- 대전광역시 유성구 봉명동 1021
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대전직장의 질이 우수한 편으로 300인이상 사업체수는 160개,500인이상 사업체수는 68개로 광역시 중 부산다음으로 직장의 질은 좋다고 판단할수 있다.
유성구 대전에서 어느정도 수준인지 파악해보면 300인이상의수가 63개 , 500인이상의 직장의 수가 36개로 질적으로도 우수한 편으로 대전광역시 내에서 직장의 수요로 유성구에 거주하려는 수요는 많을것으로 판단된다.
- 대전 중 유성구의 소득수준을 파악해보면 고소득은 대전 중 가장 높은 수준을 보이며 저소득은 낮고 중산층소득이 가장 높은 비율을 차지하고 있어 소득수준이 높은것으로 확인된다. 직장의 질과 연결되어 구매력이 높은 사람들이 거주하는 곳이 유성구라 파악할 수 있다.
2. 교통
- 대전의 교통은 유성에서 동구까지 관통하는 지하철이 있다.
- 호반베르디움은 지하철역근처에 있어 대전중심의 주요직장지역으로 이동하기 편리하다.
호반베르디움에서 대전시청까지 지하철로 30분 이내 자차로 10분이내도 도달가능하여 직주근접이 좋아
교통적으로 수요가 있는 단지이다.
3.학군
- 호반베르디움의 배정되는 초등학교는 학급당 학생수가 21.2명으로 과밀학교는 아니나 20명이상으로 아파트밀집지역 내 초등학교로 배정을 받고 있고 중학교는 학업성취율 79%로 높은 학업성취율을 가지는 중학교는 아니다.
- 학군으로도 대전내에서 이동하려는 수요가 있는 단지는 아니다. 다만, 서구까지의 접근성이 좋아 둔산 학원가를 이용하기에 용이한 편으로 판단된다.
4. 환경
- 호반베르디움이 위치한 유성구에는 백화점과 마트가 활성화 되지는 않아 환경적으로 우수하다고 판단하기 어렵지만 서구와 인접하여 있어 자차로 20분이내에 도달가능한곳에 마트. 백화점, 학원가등을 이용하기 용이한 편이다.
5. 공급
대전과 세종은 25년부터 27년까지 향후 공급이 많다.
20년 평균공급량 : 14,446세대 / 적정공급량 : 9,144세대
2025년 : 12.082세대 / 2026년 : 6,689세대 / 2027년 : 11,227세대 / 2028년 : 691세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론
1) 저평가 : 전고대비 -18%수준으로 하락하였고 약간 오른 상황이나 보합수준에 머물러 있다.
현재에도 전고대비 가격이 싼 상황이고 전세가가 오르고 있어 현금흐름발생도 가능한 단지라 판단된다.
2) 환금성 : 유성구에서 선호하는 단지로 300세대이상이며, 준식축급으로 초등학교와 중학교가 단지인접에 있어
가족 단위 수요가 있는 단지로 환금성이 높다고 판단할 수 있다.
3) 수익률 : 전고매수시 -67%수준으로 큰 손실이 발생했지만 전저에서 매수 시 매매가 7천만원 상승, 전세가 5천만원 상승으로 수익과 현금흐름이 동시에 발생할 수 있는 단지라 판단된다.
4) 원금보존 : 전저에서 매수시 원금보전이 가능했으며, 대중이 움직이지 않을때 행동하는 용기가 필요하다고 판단된다.
또한 공급의 영향으로 보합수준에 머물고 있어 향후 원금보존이 가능한 단지라 판단된다.
5) 리스크 대비: 단지주변 도안인 사람들이 선호하는 곳에 향후 공급이 지속적으로 있을 예정으로 리스크적인 면에서 다소 관리할 필요가 있다. 또한 27년에 약2500세대가 입주예정으로 전세가에 영향을 줄 수 있다.
✅ 나의 투자 결론 :
현재 저평가라고 판단되나 공급의 영향으로 전세가가 낮아 투자금이 약4억정도 소요된다.
투자금대비 수익금의 정도가 좋은 시기는 아니라 판단된다.
거주분리의 투자보다 내집마련이 필요한 수요라면 좋은 매수라 판단된다.
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