송파구 방이동 코오롱아파트 수익률 분석보고서 {열반스쿨 기초반 2~3주차 과제} [열반스쿨 기초반 87기 94조 내.집.구.하.남 루카라기]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 
송파구 방이동 코오롱 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 
 

% 송파구 종사자수는 400,781 명이고 사업체 수는 74531업체가 있습니다

2. 교통

강남역 까지 35분~!

잠실역까지는 32분~!  사실 버스노선도 많아서 잠실까지는 더 빠르게 갈 수 있습니다

시청역 까지는 50분정도의 시간 소요!

3.학군

87% 방산중하교 72% 방산고등학교 적어보았습니다.

코오롱 아파트 바로앞에 위치하고 있어서 학군은 좋다고 볼 수 있고 주변에 학원가도 있어서 아이들이 공부하기에 좋은 환경이 갖추어 져있다고 할수 있어 보입니다

4. 환경

주변에 대형마트는 없지만 각족 음식점들과 학원 및 공원 많이 있고

대형병원은 바로 주변에는 없지만 개인 병원들이 집앞에 아주 많이 있습니다 (없는 병원이없음)

버스 정류장이 많으며 사실 지하철 역은 아주 가까운 역인 방이역이 있지만 버스 노선은 다양함

5. 공급

공급 물량이 약 3000세대 정도 됩니다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

5년내 고점 : 22년 4월 매매 >15억 5천만원,  전세 > 6억 2125만원

5년내 저점 : 23년 9월 매매> 9억 4천800만원, 전세 > 5억 5천430만원

현재 시세는 최근 매매 실거래가인 2025년 3월 15억 4000만원 , 3개월 뒤인 지금은 16억 5000만원으로 

네이버 호가에서 나옵니다

전세가는 7억 7천만원

23년에에 투자를 하였다면 100%이상 수익은 볼 수 있었을 것 같습니다

✅현장사진

실제 돌아보고 사진을 찍었었는데 찾지를 못해서 인터넷에서 빌려씁니다

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격이 전고점 가격이랑 거의 비슷하거나 높아서 싼 가격은 아니라고 생각됩니다

2) 환금성 : 역이 바로 앞에있고 중고등학교, 각종 병원, 많은 음식점, 학원 등 없는 것이 없다고 보시면 될듯합니다. 따라서 굉장히 좋은 아파트라고 볼 수 있습니다 (가치가 높음)

3) 수익률 : 지금 투자를 한다면 마이너스 수익률이 곧 다가 올 가능성이 높습니다 전고점 가격에 도달했기 때문에 조금 오르고 다시 조정에 들어갈 가능성이 높습니다

4) 원금보존 : 원금 보존을 하기 위해서는 한 사이클을 더 돌아 다음 상승장 까지 지켜야 할 것으로 보입니다

5) 리스크 대비: 지금 현재는 원금을 지키기 어려운 투자자리로 보이고 수익률이 있을 것으로 보이나 크지 않을 것 같습니다 그리고 매도 타이밍도 잘 잡아야 할 것 같습니다

하지만 공급이 많지 않고 강남 잠실 등 30분 이내로 갈 수 있으며 버스노선이 많아서 교통에 불편함이 없을 듯 합니다

나의 투자 결론 : 

지금 투자하기에는 전고점 가격과 동일하고 상승세가 조금은 지속 될 수 있으나 위험 할 자리라고 생각 할 수 있습니다 

하지만 이 아파트는 교통 및 학군, 주변 상권등 가치가 높고 공급 물량이 거의 없는 독점매물이기 때문에 사이클이 돌더라도 크게 가격이 빠질 것으로 보이지는 않습니다

강남 서초의 불과 몇년전 사이클이 돌 것으로 보이며 계속해서 천천히 상승 할 것으로 보입니다

하지만 같은 가격으로 투자를 한다면 코오롱 아파트 보다 훨씬 더 좋은 매물이 많을 것으로 보입니다

초보자인 저에게도 여기보다는 조금 더 수익률을 높일 수 있는 곳을 택하기 위해 더 노력할 것으로 보입니다

✅ 작성하면서 느낀점 :  

부동산에 어떤 생각이나 의견을 낼 수 있는 사람이 된다는 것이 신기하다

누구나 이렇게 시작을 했겠지만 혼자서는 절대 할 수 없을 일이고 

작성하고 보니 나도 내 머리속에서 나오는 가치판단이란 것을 해보았고 무언가 큰 일을 해 낸것 같다

물론 아직 너무 부족한게 많고 앞마당 또한 없지만 내가 직접 가보고 주변 상권을 둘러보고 사람들이 지나다니는 것을 보고 집안 까지 들어갈 수 있는 기회가 있었기에 조금더 잘 알 수 있었던 것 같다

내가 임장을 시작하고 보고서를 쓰기 시작한다면 더 집중해서 봐야할 것들, 그리고 인터넷에서 찾아봐야할 정보 등을 구분하여 더 잘 할 수 있을 것 같다

또한 같은 가격 대비 투자처를 많이 알고 싶다는 생각이 들었다

만약 지금 내가 분석한 코오롱 아파트처럼 전고점에 근접한 매물이 아닌 매물 이었다면 수익률을 더 높게 할 수 있는 투자가 되지 않을까 생각했습니다

비록 과제로 투자에 관한 공부를 하며 분석 보고서를 작성해 보았지만 실제로 투자를 위해서 더 열심히 공부하고 싶고 더 잘할 수 있을 거라 생각이 조금은 들었습니다