✅아파트명
더센트럴화성파크드림
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B)
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통 (S)
반월당 및 범어네거리 모두 10분 내 차량 이동 가능
동대구역 6분거리 인접성으로 타지 이동 편리
3.학군 (C)
초등학교 : 총 학생 수 210명 / 학급당 학생 수 13.1명
중학교 : 청구중 87% (0.7%), 신아중 72%(0.0%), 입석중 77% (0.6%)
중학교 인접성이 떨어지며 그나마 가까운 청구중은 남학교
다만, 범어 접근성으로 학원가 이용 편이
4. 환경(S)
백화점 : 신세계백화점 (4분)
아울렛 : 현대아울렛 (3분)
대형마트 : 이마트 만촌점 (5분)
상급병원 : 경북대병원(9분) , 파티마병원 (6분)
5. 공급(S)
동구
더팰리스트데시앙 / 25년 10월 / 418세대
E편한세상동대구역센텀스퀘어 / 25년 11월 / 332세대
힐스테이트동구센트럴 / 26년 04월 / 481세대
벤쳐밸리푸르지오 / 26년 04월 / 540세대
27년 이후 공급 X
범어
범어자이 / 26년 2월 / 399세대
범어자이르네 / 28년 9월 / 103세대
27년 이후 공급 X
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
25년 2월 입주 시작으로 아직 전세에 대한 거래X
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 범어 접근성 밑 주변 범어아파트 대비 싼 편, 더샵디어엘로(대단지이긴하나) 대비 저렴
2) 환금성 : 300세대 미만 위험, 신축, 주변인프라
3) 수익률 : 매매가가 최근거래로 많이 떨어졌고 설정된 전세 금액이 높아 투자금 대비 수익률 기대
4) 원금보존 : 현재 전세가율 86%로 적정 전세가율 확인
5) 리스크 대비: 밴처밸리 네거리 중심 범어만 공급이 예정되어 인프라 형성 후 가격 증가 예측
나의 투자 결론 :
✅ 작성하면서 느낀점 :
0호기로서 입지의 확신을 가지고 들어왔지만 아파트만 따로 이렇게 수익률을 계산해보니 또 다른 생각을 가지게된다. 우선 세대수가 300세대 미만인 부분이 얼마나 리스크로 작용할지도 고려되어야하며, 범어 인접성 및 해당 지역 중심 개발 (지상철 4호선, 어나드범어&범어자이 중심 상권형성)이 얼마나 가격 형성에 도움될지도 계속 파악되어야 할 것 같다. 너무 신축이다 보니 아직 전체적인 데이터는 많이 부족하다.
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