✅아파트명 : 공덕 삼성 아파트(1999년, 651세대, 25평)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
-마포구 종사자수 : 279,788명(A등급)
2. 교통
-강남 40분 / 여의도 12분 / 시청 16분(A등급)
3.학군
-서울여자중학교 : 90.9%, 동도중학교 : 82.9%, 숭문중학교 : 84.6%(C등급)
-남학생의 경우 동도, 숭문 배정 / 여학생의 경우 서울여중, 동도 배정
-동도중학교, 서울여자중학교는 아파트에서 도보 10분 소요
4. 환경
-마포이마트 : 도보 13분
-더현대서울 : 지하철 20분
-신촌세브란스 병원 : 버스 1회 환승 26분
5. 공급
-마포 하늘채 리버 : 2026년 1월, 68세대
-마포 푸르지오 어반피스 : 2027년 3월, 239세대
-빌리브디에이블(도시형) : 2025년 7월, 299세대
-마포자이 힐스테이트 라첼스 : 2027년 3월, 1101세대(아실에 해당 공급물양이 안나와 별개 검색함)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-2025년 6월 시세 : 공덕삼성 25평 매매 12.75억/ 전세 6억
-5년 내 고점 매입시 : 2022년 5월 매매 12.9억 / 전세 6.65억
-5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8.7억 / 전세 5.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 2%하락, 현재 나와있는 매물 가격이 22년 전 고점 이상이라 저평가라 보기 어려움
2) 환금성 : 25년 된 구축이긴 하나 650세대이고 해당 25평은 그 중 230세대로 탑층과 1층을 피한다면 환금성에
는 문제 없어 보임
3) 수익률 : 22년 고점 대비 현재는 -2%, 1500만원 손해 발생 , 23년 저점 대비 127%, 4억5백만원 수익 발생
현재 전고점을 회복하는 추세라 지금 투자에 들어간다면 다시 0에서 시작하는것이고 투자금도 6.75억 소요됨.
수업시간에 아파트는 200%수익이 나야 한다고 한 기억을 더듬어보면 200%의 수익을 올리기 위해서는 26억 이상
의 매매가를 기록해야 하는데 25년된 구축이라 어려울듯 함, 다만 내가 기대수익률을 낮춘다면 입지 독점성을 갖춘
아파트이기에 수익은 낼 듯 함
4) 원금보존 : 서울평균 전세가율 60% 미만인 47% 수준으로 원금 보전 어려움.
5) 리스크 대비: 27년까지 마포구 아파트는 총 1,480세대 공급 예정이나, 해당 아파트의 경우 4개 노선이 환승가능한 공덕역이 도보 5분내 있고 여의도, 시청이 대중교통으로 20분 이내이고 강남도 40분 정도 소요되는 입지 독점성을 가졌다고 판단됨
나의 투자 결론 :
현재의 가격은 22년 고점을 회복한 상황이라 저평가, 수익률, 원금보전 측면에서 투자가 어려움.
인플레이션 영향으로 장기적으로 보면 공덕삼성 아파트의 매매가격은 상승할 수 있으나 현 시점에 6.75억이 소요되는것에 비추어 공덕삼성 아파트 한곳만 보고 투자하기에는 어려울것 같고 동일 가격으로 투자가능한 다른 아파트 군과 대조하면 투자 의사결정에 도움이 될 듯함
✅ 작성하면서 느낀점
네이버 부동산의 매물들을 보면서 막연하게 비싸지 않나? 이거 잘사는거 맞아? 이렇게 가치와 가격에 대한 평가를 놓고 갈팡질팡했는데 수업시간에 들은 “저환수원리”기준등에 따라 평가를 해보니 어느 정도 객관적으로 판단할 수 있게 된것 같습니다.
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