아산 배방읍 연화마을 8단지

부동산 수익률 보고서 - 아산 연화마을 8단지

✅아파트명

아산시 배방읍 연화마을 8단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장- A

 2023년 기준 204,210명(지방이라 동으로 나누는 건 큰 의미가 없을듯, 천안, 아산, 당진 등 여러 지역으로 출퇴근하는 사람이 많음)

2. 교통

천안아산역 근처/ 강남 2시간 30분/ 여의도 2시간 30분/ 시청역 2시간 30분

3.학군

• 설화중학교(아산시 2위 중학교): 75.6%, 과고 진학률 1.9%/ 탕정중이 아산 1위임
• 한들물빛중학교(아산시 3위): 76.7점, 과고 진학률 0.8%

4. 환경

• 배방농협 하나로마트, 트레이더스 홀세일 클럽
• 대학병원은 없고 동네 병원은 많음

5. 공급

  - 아산은 과잉 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 아산 연화마을 8단지 33평형, 매매 25,800, 전세 22,000 투자금 3,800

5년 내 고점 매입시: 22.03 매매 43,500, 전세 28,000 약 465% 수익

5년 내 저점 매입시: 20.05매매 23,000, 전세 20,000 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변에 신축이 많고 바로 옆단지는 휴먼시아 단지임/ 이 가격이면 사실 경기도 아파트도 매수 가능하긴함

2) 환금성 : 3층이상 매물, 고층 매물이 많이 나와잇음

3) 수익률 : 저점 대비 93% 수익률 기대

4) 원금보존 : 매매가 대비 전세가율 약 76%(적정한듯?), 적절한 전세가율로 인해 원금보존은 가능할듯

5) 리스크 대비: 최대한 빠져도 2억까지 빠질듯, 하지만 애매한 년식, 주변에 신축이 많고 아산에 입주물량이 많음(비교 대상이 너무 짱짱함)

나의 투자 결론 : 안하는게 좋을듯(소액투자로는 좋을지도?), 일단 입주물량이 너무 많고 아산이 직장이 많긴하지만 현재 삼디 공장 건설도 멈췃고 서울에 대한 접근성도 좀 애매함(천안 아산역이 잇긴하지만) 아니면 지방에 대한 투자기준이 따로 잇는지?/ 배방 탕정은 신축아파트가 너무 많아 비교심리에 의해 여기 살바엔 신축 전세살지라는 생각으로 잘 들어오지 않을 확률도 높아보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 가치평가에 대한 기준이 너무 부족하다고 느낌, 앞마당이 너무 적어 다른 지역과 비교할 수 없어서…