*며제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 도곡우성아파트(1986년,총 390세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
S급, 서초구 종사자수 : 487,986명
| 서울 | 서초 | S | 487,976 | 71,958 |
2. 교통
3호선 양재역 도보 7분
강남역 20분내외 / 시청역 43분/ 여의도 38분
3.학군
초(언주초, 역삼초) 중(은성중, 도곡중) 고 (은광여고, 양재고) 인접
대치동 학원가 인접
4. 환경
롯데백화점, 이마트양, 코스트코, 뉴코아 NC.. 모두 차량 30분 이내
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 도곡우성APT (1986년/390세대/30평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 09월 | 2023년06월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 225,000 | 175,000 | 197,000 |
| 전세가 | 75,000 | 54,000 | 75,000 |
| 투자금 (전세가율) | 150000 (33%) | 121000 (31%) | 122000 (38%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -19% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -28,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 18% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 가격이 빠져있기는 하나 지금도 호가는 계속 올라가고 있는 상태
2025.03 조합설립인가, 기대치가 가격에 반영되어 있는 상태
2) 환금성 : 40년차, 390세대, 거래가 활발하지는 않음 (미래투자)
3) 수익률 : 저점대비 18%이나 재건축 추진속도 여부에 따라 변동성이 큼
4) 원금보존 : 입지를 고려할 때 장기 투자시 원금보존 가능성 높음
5) 리스크 대비: 2-3년간 입주물량 공급예정이 꽤 있음. 전세가는 보수적으로 잡아야 할 듯 함
나의 투자 결론 : 3호선 지하철이 도보로 이용 가능하고 초,중,고 모두 인접해 있어 입지는 최상이라 생각됨. 그러나 40년 노후화된 아파트, 그리고 단지내 경사가 높은점을 고려하면 주변 아파트와 비교해 볼 때 주거환경은 떨어짐. 그러나 재건축이 진행되고 있는 곳이고 근처 도서관, 주민센터 등 편의시설이 잘 되어있는 만큼 충분한 자금을 가지고 길~게 투자 해 나갈 수 있는 상황이라면 괜찮다고 생각함 (문제는 자금- 전세가율 38%)
✅ 작성하면서 느낀점 :
나의 선호도, 주관적 견해가 아닌 객관적인 지표를 바탕으로 아파트를 평가하는 것이 매우 중요함을 느낌.
지금은 아파트 하나를 가지고 조사했으나 비교평가를 위해서는 여러 단지를 조사해 보는 것이 필요함을 인지함.
내가 익숙한 지역이 아닌 여러 지역의 임장을 통한 객관적인 데이터가 쌓일 때 신뢰도 높은 비교평가가 이루어질 수 있을거라 판단됨.
“부동산은 발로 한다” 라는 의미를 확.실.하.게. 이해함.
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