[슈필라움] 성북구 삼선푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성북구는 직장 일자리는 부족한 주거 기능이 강한 입지

2. 교통

강남업무지구(GBD) 접근성

중심업무지구CBD) 접근성

여의도 업무지구(YBD) 접근성

삼선 푸르지오에서 3대 업무지구까지 접근성이 모두 60분 이내 교통 Good

3.학군

한성여중 84%, 삼선중 83% 성신여대입구역 주변 학원가 이용가능 

4. 환경

길음뉴타운에 현대백화점, 대형마트(이마트, 홈플러스), 종합병원(서울대병원, 고대안암병원)

5. 공급

성북구 27년 입주 예정 :  삼선 롯데캐슬 재개발 단지는 현재 공사중, 장위 뉴타운 공사중으로 25년과 27년 입주 물량이 있지만 서울 전제적으로는 25년 이후 공급량이 부족한 상황

• 입지 총평

  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

25년 매매가 8.9억원 전고점 대비 -17%

지난 10년간 매매가 102%, 전세가 53% 상승

꾸준한 거래가 이루어지고 있고 최근 매매가는 상승 거래가 이어지고 있음

전세가격은 보함(동대문 입주 영향으로 생각됨)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 서울 3대 업무지구를 60분이내 접근 가능한 가치 있는 물건이며 전고점 대비 -17% 수준이고 08년식 전용 84" 8억대 매물은 저평가 되었다고 생각됨

2) 환금성 : 864세대이고 주변의 재개발 진행되면서 주거 환경도 개선되고 있으며 꾸준한 거래가 이루어지고 있음 단지내 언덕이 있어 선호도 차이는 있지만 환금성은 있음

3) 수익률 : 23년 12월 투자금 2억원으로 최저점 투자시 전고점까지 안전마진 100% 확보 가능 현재 3.4억원 투자금으로 안전마진 1억원, 10년 보유기간을 고려하면 연평균 10% 수익 기대

4) 원금보존 : 매매 8.9억 전세 5.5억 전세가율 62% 수준이며 해당 단지 평균 전세가율 66%를 감안하면 매매가 8.3억원 전세가 5.5억원으로 0.6억원 정도 하락 가능성  

5) 리스크 대비: 23년 하락시 전세가 4.5억원까지 빠짐 현재 보다 1억원 차이가 있으나 J-PIR 5.5 동대문 입주로 현재 전세가가 낮은 상황으로 추가적인 하락 가능성은 낮음 다만 27년 롯캐와 장위 입주시  리스크 관리 필요

나의 투자 결론 : 단지 옆 롯캐와 장위 뉴타운 입주시기가 27년으로 현재 투자시 전세 만기 시점과 비슷하여 리스크가 있을 수 있음 전세 만기 일자를 협의하는 디데일을 통해 리스크를 관리 필요

업무 지구 접근성이 양호한 입지 자치는 있지만 단지내 오르막과 비역세권으로 다소 선호도가 빠지는 느낌 평촌 평남 84 단지들과 비교하면 연식이 10년 차이에도 매매가 비슷함 

양쪽 물건을 모두 매물을 비교하면서 가격을 추가로 협상하고 조건이 더 좋은 것으로 선택하자

✅ 작성하면서 느낀점 : 시장의 매물 갯수가 줄어 들었다는 느낌 호가도 올라가서 2~3개월 전과 다르게 시장의 움직임을 느낄 수 있었습니다.