[열반스쿨 기초반 87기 뱅계] 천연동 천연뜨란채 아파트 수익률 분석 보고서

25.06.17

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 천연뜨란채

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 118,256명

2. 교통

강남 51분 / 여의도 27분 / 시청 21분

3.학군

동명여중 90%, 인창중 77%, 중앙여중 81%

4. 환경(20분이내)

마트(2곳) : 롯데마트 제타플렉스 서울역점(자차 9분), 이마트 신촌점(자차 13분)

백화점(3곳) : 현대백화점 신촌점(자차 13분), 롯데백화점 본점(자차 14분), 신세계백화점 본점 더 리저브(자차 15분)

종합병원(3곳) : 강북삼성병원(자차 8분), 세브란스병원(자차 9분), 서울대학교병원(자차 19분)

5. 공급

총 세대수 1,168세대

서대문센트럴아이파크 / 202506 / 686세대
DMC가재울아이파크(주상복합) / 202511 / 283세대
경희궁유보라(주상복합) / 202607 / 199세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 23평 현재 매매 8.6억, 전세 4.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 9.8억 전세 4.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 9월 매매 6.9억 전세 4.3억

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가(가치>가격) : 전고대비 -9.74% 수준으로 하락하였고 전고대비 가격이 싼 상황이지만 전세가가 올라오지 않고 낮아서 상황이여서 투자금이 4.4억 정도 들게 된다. 4급지에 4억 투자금이면 투자하지 않을 것 같다. 전세가가 올라오는지 시세트래킹을 하자.

비교평가

천연뜨란채(8.7/5.1) : 2006 / 1008세대 / 23평(방3/화2/계) / 서대문역(버스 11분) / 강남 51분 / 여의도 27분 / 시청 21분 / 금화초(18명 / 431명) / 동명여중 90%)

전농SK(8.2/5.2) : 2000 / 1830세대 / 24평(방3/화1/) / 청량리역, 답십리역(버스 18분) / 강남 54분 / 여의도 54분 / 시청 39분 / 전동초(20명 / 606명) / 전농중 80.5%)

서울 4급지인 동대문 전농 SK와 비교했을 때 연식, 내부구조, 지하철역 접근성, 업무지구 접근성, 중학교 학업성취도율에서 천연뜨란채가 가치대비 가격이 저평가 되어 있다고 판단된다.

2) 환금성 : 20년차 언덕위 아파트 이지만 1000세대 넘는 대단지이며 12평에서 20평대, 30평대까지 다양한 평형수로 구성으로 환금성이 좋다고 판단된다. 거래량도 꾸준히 있는 편이다.

3) 수익률 : 2015년부터 2025년 10년동안 현재까지 매매가는 5억정도 올랐고, 전세가는 1억정도 올랐다. 저점 수준에서 매수하게 된다면 수익률 69%로 1,8억의 순수익을 낼 수 있다. 현재 매매가 8억 7천, 전세가 4억 3천.

4) 원금보존 : 현재 전세가율 49%, 전고점대비 매매가가 -9%정도 빠졌지만 전고대비 많이 빠지지 않았고 전세가율이 49%로 낮아서 투자금이 4억정도 들게 된다. 지금 매수하게 되면 전고대비 많이 빠지지 않아서 수익률이 보려면 오래 기다려야 할 것 같다.

5) 리스크 대비: 3년 이내 공급량이 부족하여 역전세 가능성은 낮다고 판단된다. 서대문구 인근 주변 공급까지 파악해봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

수익률 계산기를 해보면서 이 단지의 전고점이 어느정도 였는지 전저점에 매수했을 때 어느정도 순수익을 낼 수 있는지를 알게 되었다. 알고 있다고 생각했지만 혼자서 해보려고 하니 어려웠다. 투자하기 전에 아파트 수익률계산기와 아파트 입지평가, 저환수원리를 꼭 검토해보고 투자를 꼭 해야 잃지 않는 투자를 하겠다는 생각이 들었다. 그냥 좋아보여서 남들이 많이 투자하니까라는 막연한 생각으로 투기가 아닌 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해야겠다.