✅아파트명
홍제역 효성해링턴플레이스 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 등급 B / 종사자수 118,256 / 사업체수 28,522
2. 교통
홍제역까지 150m / 강남역 45분 / 여의도 38분 / 시청 29분 (지하철기준)
3.학군
단지 5분거리 인왕초등학교
도보 15분거리 인왕중학교
1.동명여자중학교 90% - 여중
2.이화여자대학교사범대학부속이화-금란중학교 86.4% -여중
3.정원여자중학교 85.6% - 여중
4.가재울중학교 85.5% -공학
4. 환경
롯데마트, 홍제시장과 유진상가등 전통상권이 많이 발달함.
편의점, 각종 프렌차이즈 식당들이 아파트앞 상권에 많이 있음.
5. 공급
공급물량이 없습니다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
5년 내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 14억6천 / 전세 8천
5년 내 저점 매입시 : 2024년 5월 매매 12억8천 / 전세 5천
25년 6월 현재 : 매매 13억4천 / 전세 7억8천5백
✅현장사진
예전 집에서 헬스장 가는길에 있던 효성플레이스
이곳만 홍제역에서 다른곳 같은느낌이 들어서 예전에 찍어놨던 사진 첨부
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 부분적저평가(과열은 아님)
-현재 매매가(13.4억)는 과거 고점(14.6억) 대비 약 8.2% 하락,
-전세가율도 약 **58.6% (7.85억 / 13.4억)**으로 상대적으로 준수한 편
-동일 입지 내 초등학군(인왕초, 홍제초) 인접,
-34평 기준 13억 초반대 거래는 최근 서대문구 공급 예정물량(적음)을 고려하면 상대적 저평가 구간 진입 가능성 있음
→ 판단: 부분적 저평가로 진입 중 (과매수 구간은 아님)
2) 환금성 : 양호(역세권+대단지)
-홍제역 도보권 + 1100세대 대단지 + 인프라 밀집지역
-평균 거래량은 꾸준, 특히 전세 거래도 안정적 (월 2건 내외 지속)
-출퇴근 접근성도 지하철 3호선과 도심 접근성이 좋아 실거주 수요 탄탄
→판단: 환금성 우수 (거래량 안정 + 수요 다변화)
3) 수익률 : (단기수익보단 보유형에 적합)
-고점(2021.11) 매수 시 순손실 -1.2억 / 수익률 -18%
-저점(2024.05) 매수 시 순이익 0.6억 / 수익률 +8%
-현재 기준(2025.06) 매수 시 전세가 대비 투자금 5.55억, 향후 5% 이상 상승 시 양호한 레버리지 효과 기대 가능
→판단: 단기 수익률은 제한적이나, 저점대비 수익구간 진입
4) 원금보존 : (저점대비회복, 입지탄탄)
-2024년 저점 12.8억 → 현재 13.4억 회복 흐름
-추가 입주물량은 연내 686세대 + 283세대 정도 → 시장 충격 미미
-3호선 라인, 마용성(마포,용산,성동구)연계, 종사자 밀도 높은 지역
-서대문구 학군·입지·공급여건 모두 보수적 안정성 있음
→ 판단: 원금보존력 양호 (2024년 저점 대비 회복세 진입)
5) 리스크 대비: (단기급등은 어려움)
-단기 급등 여력은 크지 않음 (중립수준 가격대)
-2026년부터는 추가 입주물량 증가 예정 (경희궁유보라 外)
-서대문구는 ‘B등급 지역’으로 서울 내 인기지역보단 보수적 흐름
-학군 성취도 지표(인왕중 포함)는 평균 이하, 중고교 진학 시 고려 필요
→ 판단 : 실거주+중기 투자 시에는 안정적이나 단기 차익 목적의 투자에는 리스크 존재
나의 투자 결론 :
중장기 보유형 투자자, 실거주를 고려한 안정형 투자자에게 적합한 매물이라 생각이든다.
단기 시세차익적 접근엔 적합하지 않다고 판단했다.
입지,학군,대단지,환금성 요소를 갖춘 안정자산으로 실거래와 미래 전세수요 확보와
시장 회복게에 수익 실현 가능하다고 본다.
5~10년 보유 → 실입주나 전세 안정으로 추천.
✅ 작성하면서 느낀점 :
평소에 왔다갔다 하면서 눈으로만 봐았던 아파트를 이렇게 직접 보고서를 작성 할 수 있다니 너무 신기했다.
나는 산과 천을 좋아하고, 홍제동에 있는 유일한 평지 아파트면서,
홍제역 인근에 있고, 대단지 신축인점이 좋아서 겉으로 보기에는 이런것들이 좋았는데,
수익률 보고서를 쓰고, 아실과 네이버 부동산을 검색하면서 숫자로 확인하니,
확실히 더 와닿았다. 이번 보고서 과제는 내가 가까이가서 볼 수 있는 아파트로 골랐고,
그 옆에 ‘홍제 센트럴 아이파크’가 있는데, 그쪽도 한번 비교해봐야 겠다는 생각이 들었다.
무엇보다 보고서작성 하다보니 계산은 엑셀에서 바로 나와서 액셀시트가 없었으면 큰일 날뻔했다는
생각을 했다 ㅎㅎㅎ 이게 막상작성하다보니 ‘저환수원리’를 반영해서,
스스로 작성하는 공부를 더 해야겠단 생각이 들었다.
숫자가 나와서 머리아픈가 했더니,,나의 비교평가대상이 없으니 그게 더 어려운것 같았다!
다음주차에서 입지평가를 더욱 더 집중해서 공부해야겠다 !
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