안양시 동안구 호계동 아크로베스티뉴 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

호계동 아크로베스티뉴 31평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 안양시 동안구 

종사자수 : 181,783명 / 사업체수 : 40,016명

2. 교통

범계역 도보 5분(351m)

강남 44분

여의도 52분

을지로 1시간4분

3.학군

범계중학교 상위93% / 안양부흥중학교 87% / 호계중학교 79% 

4. 환경

\

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 호계동 아크로베스티뉴 31평(103㎡, 전용74㎡) , 2025.06월 현재 매매 10.1억, 전세 7.5억

5년 내 고점 매입시: 2025년 3월 매매 13.2억 전세 7.5억 74%

5년 내 저점 매입시: 2025년 5월 매매 10.1억 전세 4.8억 47%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근에서 가장 최근에 지어진 신축아파트로 역세권(도보 5분내), 학군(상위93%중학교), 백화점 등 

                편의시설이 바로 앞에 위치하고 있는 점을 고려하면 최고점 대비 20%이상 하락한 가격으로 저평가 되어

                있는 것으로 판단됨.

2) 환금성 : 해당 아파트는 1,011세대 이상으로 환금성은 좋은 편임.

3) 수익률 : (1,320,000,000-750,000,000)/(1,010,000,000-1,320,000,000)*100 = 271%

                 참고로 연간 수익률은 (매도금액-매수금액)/매수금액X100/기간(년)

                 (1,320,000,000-1,010,000,000)/1,010,000,000*100/4년(예상) = 연 7.67% 정도 예상됩니다.

4) 원금보존 : 31평형(103㎡, 전용74㎡) 기준 분양일 이후 

                    매매가는 하락(13.2억→10.1억), 전세가는 상승(35%→74%)중이나,

                    신규 매물인 만큼 현재 기준 분양 후 거래량이 많지 않음. 현재 가격이 전고점 대비 낮은 상태이므로 

                    원금보존은 문안할 것으로 판단되며, 1,011세대 중 해당 면적 세대수는 55세대로 

                    동일 평형 세대수가 많지 않은 편이라 매물이 귀할 것으로 예상.  

                    그러나, 매매가 대비 급등한 전세가 추이를 참고할 필요가 있어 보임.

5) 리스크 대비: 현재는 안양시內 두 번째로 높은 매매(전세)가를 유지하고 있으나, 월판선 착공된 이후로도 계속 

                       유지될 수 있을지 관망 필요. 

                      그러나, 상권, 학원가, 역세권의 조건을 완벽하게 갖춘 만큼 동일조건이라면 인근 타 아파트 대비 

                      급락할 가능성은 낮아보임. 저점(마지노선)은 유지될 것으로 보이나, 

                      3년내 신규입주예정 물량이 약 3,600여세대(3,651세대)가 있는 만큼 당분간 드라마틱한 상승율은 

                      예상하기 어려움.(월판선 착공시 고점을 뛰어넘기 쉽지 않아 보임)

   <지역 평당가 비교> - 동일 평형, 동일 지역 대비 고평가 되고 있음(신축 어드밴티지로 예상;;)

< 호계동 평당가> 

< 동안구 평당가>

나의 투자 결론 : 신축 어드밴티지를 감안하더라도 전고점 대비 30%정도 떨어진 가격으로 시세 형성이 되고 있습니다. 최근 안양시 동안구 거래량 및 호계동 거래량이 꾸준히 늘어나고 있는 것 & 추후 교통 호재(월판선 등)를 감안하면 충분히 투자가치는 있어 보입니다. 참고로 인근 유동인구 중 젊은 층이 많은 것으로 보아 전용면적 59㎡의 수요 및 투자가치도 좀 더 조사 및 참고해서 투자방향성을 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제로 분임만 하고 나서도 눈 뜬 봉사에서 실제로 시야 확보뿐 아니라 머리까지 트이는 느낌이었습니다. ‘저환수원리’ 에 입각해 다녀온 곳을 되새기며 수익률 계산도 해보고, 실제로는 머릿속에 지진이 일어나긴 했지만, 무언가 더 구체적으로 수치화하며 앞마당을 넓히고 좀 더 비교분석을 해야겠다는 생각을 하게 된 계기가 된 것 같습니다. 

제 스스로에 대한 경각심을 일깨워준 이번 분임에 함께 해주신 조원님들께도 감사 말씀드립니다.^^