푸른마을 수익률분석 보고서[열기87기 60조 행냥]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

푸른벽산, 신성, 쌍용

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

성남시 53만 

분당구 34만

서울, 경기도와 비교해도 직장이 많다.

성남시 전체 종사자수의 65%에 달하는 종사자가 분당에 집중돼 있다.

2. 교통 A

강남은 버스-지하철 또는 광역버스로 1시간 이내에 갈 수 있다.

도심, 여의도 업무지구 접근성 1시간 초과.

3.학군 S

95%이상 총 4개

90%이상 총 17개

85%이상 총 21개

85%미만이 3개 밖에 없고 그마저도 80%에 가까워서 강남, 서초 수준으로 학업성취도가 균질하게 높다.

특목고 진학률도 균질하게 높은 편이다.

특히 푸른마을 배정중인 수내중은 96.2/5.5%로 분당에서 가장 학업성취도가 높고

특목고 진학률도 높아서 면학분위기도 좋고 학업 성취도가 뛰어난 학생도 많아서 공부를 많이 시키는 곳 같다.

경기 남부 학군 수요가 유입될 것 같다.

학업성취도와 특목고 진학률만 놓고 보자면 압구정 대치와 비슷한 수준이다.

Q. 압구정 대치는 특목고 낮은데 유학보내나? 일반고등학교 좋아서 그냥 가나?

초등학생도 고학년으로 갈수록 증가

분당 전체적으로 수내, 정자에 학원이 많고

두 학원가 모두 이용하기 가깝다.

Q. 최근들어 대형 학원들이 정자에 많이 생겨서 정자 일대 학군을 더 선호하나?

4. 환경 B

분당구 S

백화점 3개 - 판교 현백, 서현AK, 수내 롯백

마트4개 - 야탑홈플, 판교롯데마트, 정자이마트, 오리이마트

푸른마을쌍용은 1km이내에 들어오는 시설은 정자이마트로 B등급이다.

5. 공급

분당 자체 공급은 거의 없다 싶이하지만 성남시로 보면 2년 뒤인 27년에 공급이 제법 있다. 

성남쪽에 27년 입주가 많고 정자역 리모델링 단지도 27년 입주 예정이기 때문에
전세가를 보수적으로 설정하고 전세금 5~10% 한도를 보유해야겠다.

3년간 인구이동이 많은 지역은 용인, 광주, 송파다.

세 지역을 합치면 27년까지 공급은 부족하다.

경기도 용인에 공급이 좀 있는 편이다.   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

고점에 사도 벌었다.

최근 실거래 최고가 10.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 ◇

• 절대적 저평가x -전고점 대비 10% 상승
• 상대적 저평가o - 다른 아파트와 비교시상대적으로저평가. 가격 조정도 좀 가능.

2) 환금성 O

• 3층 이하, 탑층제외 o -4/5층으로 엘베가 없지만
• 20~30평대 o 

3) 수익률 ◇

투자금이 많이 들어서 수익률이 좋지 않다.

전세수요가 매매로 돌아서서 전세가 잘 나가지 않아 현재로서는 보수적으로.

• 전저점 대비 -10년 뒤 8억 *2 =16억. 16-11/6.2=80% → 연 8%
• 수익률 100% - 11+6.2 = 17.2억
• 지난 10년간은 200%가까이 올랐다

4) 원금보존 ◇

단기적으로는 3억까지도 하락할 수 있지만 장기적으로는 보존될 것 같다.

• 전세가율 60% x (44% 평소보다도 낫다.)
• 전저 대비 8억까지 -3억
• 전세가 대비 60% 기준 8억까지 -3억 하락할 수 있다.
• 10년 후 전세가 5억*2= 10억 이라할 때 거의 원금 보존된다.

5) 리스크 대비 O

• 27년에 구성남 공급이 초과고 분당 리모델링 단지도 입주 예정이라 전세가 보수적 설정, 5~10%한도 보유

   

나의 투자 결론

전세가율 낮아서 투자금이 많이 든다.

재건축 단지의 경우 전고를 기준으로 보라고 했는데

전고 대비 10% 상승한 호가다

가격조정을 해뵈야겠지만 가치 면에서는 장기적으로는 나쁘지 않을 것 같다.

투자금이 많이 들고 전세가 기준도 맞지 않기 때문에 같은 투자금 같은 매매가 단지와 비교가 필요하다. 

또 엘베가 없는 4층이다보니 오히려 1층을 선호하지는 않는지 또 매수 및 임대 수요가 충분한지도 검토가 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점

같은 투자금으로 할 수 있는 다른 단지와도 비교해봐야겠다.

투자기준에 딱 OX로 내리기 쉽지 않다.

그래도 객관적으로 검토해보고 투자 결정을 내리니까 좋다.