[열반기초반 87기 55조 bomsi] 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 :  응암동 녹번역e편한세상캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    은평구 종사자수 : 109,031명

    500인 이상 사업체수 : 3개

2. 교통

    강남 49분 / 여의도43분 / 시청 33분

3.학군

영락중 67% : 녹번동의 가장 큰 문제가 중학교가 없어서 학생들과 학부모들이 힘들어함

                     녹번동 중학교 신설이 국회의원의 공약 1순위임

4. 환경

 백화점  0개  / 대형마트 3개 / 종합병원 2개(진정한 종합병원 1개) / 스타벅스 16개

5. 공급

  적정 공급 수요량이 2.296세대인데 향후 3년내 총 입주량은 1,398세대로 공급이 부족하다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 : 녹번동 E편한세상롯데캐슬 24평 현재 매매 10.5억 / 전세가 6억

 5년 내 고점 매입시 : 2021년 5월 매매 11.85억 / 전세가  6.3억 / 수익률 -24%

 5년 내 저점 매입시 : 2022년 10월 매매 7.8억 / 전세가 5.15억 / 수익률 102%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점에서 -11.3%정도 빠진 가격으로 무릎 정도의 가격으로 여겨진다.  그러나 은평구에서 선호도가정말 높은 단지이고 년식과 세대수, 초역세권을 감안하면 아직은 괜찮은 가격으로 여겨진다

2) 환금성 : 은평구에서 수색 다음으로 선호도가 높은 지역으로 초역세권이고 신축이며 , 설사 시간이 지난다고 하더라도 세대수가 많고, 3호선 녹번역과 5분 거리이며, 상권도 몰려있고, 대형 입시학원도 가까워서 땅의 가치가 있고, 선호도도 계속 있을것으로 보기 때문에 환금성도 좋다고 본다.

3) 수익률 : 현재 매매가로 매수 후 전고점에 매도할 경우는 수익률이 30%, 

                 10년을 보유후  매도할 경우는 수익률 100%

4) 원금보존 : 아직 전고점을 돌파하지 않았고, 전고점의 89%의 가격대를 형성하고 있다. 현재의 가격으로 매수할 경우 선호도와 단지의 위치로 보았을 때 장기 보유를 한다면 원금 보존이 가능하다고 본다.(입지독점성 주변의 입주 물량이 부족함)

5) 리스크 대비: 역전세 대비를 위해 전세가 5%인상, 전세가의 10% 보유하며 주변의 공급물량을 잘 체크하며 대비

나의 투자 결론 : 녹번역 e편한세상 롯데캐슬은 아직 전고점에 다다르지 않았고 전고점 대비 89%가격대를 형성하고 있으며 단지내 좋은 위치의 동은 이미 전고점을 돌파한 동도 나오고 있다. 현재 단지내 선호도가 떨어지는 동들이 전고점 89%정도의 가격대로 나오고 있다. 이 단지는 선호도가 워낙 좋은 단지이므로 아직 전고를 돌파하지 않은 무릎 정도의 가격으로 찾아서 투자한다면 저환수원리의 기준과 원칙에서 크게 벗어나지 않는 가치투자가 될 수 있다고 본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리의 원칙과 기준을 통해서 단지를 보니 보이지 않던 것들이 보이게 되었고, 배운 강의 내용대로 원칙과 기준을 가지고 노력해서 매수를 한다면 장기 보유의 고충을 이겨낼 수 있겠다는 확신이 든다. 가장 부족한 나자신에 대한 확신을 가지고 기다릴 수 있는 힘을 가지기 위해 무엇을 보고 확인해야 하는지 다시 한번 배우게 되어서 귀한 시간이었다.