✅아파트명
이촌 코오롱 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서울 용산구 B등급 - 종사자수 152,605 / 사업체수 29,680
2. 교통
주요 중심지간 30분 내 이동 가능
강남역 2호선, 32분
시청역 2호선, 27분
여의도역 9호선, 30분
3.학군
근처 가까운 중학교 학업성취도 평가
용강중 90.9%
성심여자중 90.3%
한강중 83.4%
4. 환경
백화점, 대형마트, 대학병원이 크게 근접해 있지 않지만
아파트 주변에 생활 인프라는 잘 갖춰져 있음
백화점/대형마트-이마트 용산점/ 아이파크몰: 지하철 4호선 17분 거리
대학병원- 중앙대학교 병원: 버스 22분 거리
5. 공급
2025년 3월 110세대 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 매매 22억 9000만, 전세 7억 5000만
고점 매매가: 매매 18억 7000만 (25.05)
고점 전세가: 전세 7억 (25.03)
저점 매매가: 매매 12억 5000만 (20.07)
저점 전세가: 전세 4억 (23.02)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점은 18억 7000만, 현재는 22억 9000만. 전고점 대비 상승한 금액으로 현재 금액이 상승장에 많이 올랐다고 생각됩니다. 비슷한 입지와 가치의 저평가된 단지도 함께 비교 평가해야 할 것 같습니다.
2) 환금성 : 아파트 5분내에 4호선 이촌역과 신용산역이 있는 역세권으로 강남역/시청역/여의도역에 30분 내로 갈 수 있습니다. 또한 주변에 학업성취도가 90%인 용강중학교와 초등학교가 가까이에 위치해 있으며, 인근에 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 환금성은 좋아 보입니다.
3) 수익률 : 현재 매매 22억 9000만/ 전세 7억 5000만이므로 투자금이 15억 4000만이 필요합니다. 현재는 상승장으로 보여 앞으로의 수익 실현에 가능성을 크게 볼 수 있습니다.
4) 원금보존 : 한강변에 인접해 있고, 교통의 편의성, 학군 및 생활 인프라가 실거주에 유리하기에 입지 독점성이 높아 원금 보존 측면에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.
5) 리스크 대비: 1990년대 후반에 건설된 아파트로, 건물의 노후화가 진행되고 있어 리모델링이나 재건축 등 이슈가 발생할 때 향후 시세에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 또한 앞으로 정부의 부동산 규제와 금리 인상의 영향으로 인해 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음을 고려해야 합니다.
나의 투자 결론 : 실거주를 목적으로 한다면 안정적, 현재 시점 투자 목적으로는 신중한 판단을.
✅ 작성하면서 느낀점 :
연식이 된 아파트지만, 한강변과의 근접성과 교통 접근성, 학군 등으로 인해 실거주 수요가 높고, 입지적으로도 안정적인 평가를 받고 있다는 것을 알 수 있었습니다. 앞으로 용산 개발 호재 등으로 인해 장기적인 시세 상승 여력이 존재하고 있어 투자 시기를 잘 살펴봐야 겠다고 생각했습니다.
✅ 궁금한 점:
이번 과제를 하며 용산 이촌동의 주요 개발 호재를 찾아 보았습니다. 용산 국제업무지구 개발과 GTX-B,C노선 개통 예정, 한남뉴타운 재개발로 이촌동의 부동산 가치 상승이 예상된다고 하는데, 이러한 계획 및 프로젝트에 리스크는 없는지, 본격적인 수익 실현은 어느 시점부터 볼 수 있는지 궁금합니다.
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