[열반스쿨 기초반 87기 키무서]산본 율곡주공 3단지 아파트 수익률 보고서

산본 율곡 주공3단지 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

• 율곡주공 3단지

✅위치(지도)

• 산본역 도보 15분, 4호선 산본역 역세권 단지

✅입지평가

1. 직장

*서울/수도권에서 주요 업무지구 기능을 담당할 정도 수준은 어님

배후 주거지(베드타운)로서 기능

-대기업 4개, 2만명 종사. 농심, 유한킴벌리, LS전선

2. 교통

  -강남 20km 반경, 강남 55분

  -금정 1호선, 4호선, 산본 4호선의 교통의 입지 선호도를 가지고 있음.

3.학군

• 수리중 90%, 궁내중 89%, 홍진중 85%
• 학군이 나쁘지는 않으나 외부에서 끌어들일 선호 요소는 아니다. 
  -평촌 학원가의 접근성이 좋기 때문에 평촌으로 이동하고 향후 평촌으로 들어가고 싶어함.
• 산본은 역세권 > 학군으로 입지 선호도의 가중치를 부여해야 한다.

4. 환경

• 4호선 역세권, 산본 로데오 거리
• 이마트, 원광대, 백화점은 평촌에 있음. 산본 로데오 거리 스타벅스 밀집
• 이마트 트레이더스 

5. 공급

 - 산본 자체로 공급은 28년에만 있음

• 산본은 평촌, 과천의 입주까지 고려해야함. 27년 과천, 평촌, 군포(군포대야미대방)에 입주가 있음.
  : 25년 투자시 27년 만기 시점의 전세 가격에 대한 리스크를 고려 행햐ㅏㅁ
• 25년 공급 마무리, 26년까지 공급이 줄어드는 추세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 전고대비 20~30% 빠진 가격으로 저평가
• 전세가 상승률은 느릴 수 있으나 투자시 잃지 않을 수 있음

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 역세권 주변 단지 방3개 화1개(복도식)에서 가성비 단지로, 역세권 선호 대비 금액은 저평가 돼 있음

2) 환금성 : 2000세대 대단지, 4호선 역세권으로 선호 수요 있음. 용적율 219%

3) 수익률 : 전고 기준으로 1.2억 투자금이면, 150% 수익률, 5년 보유 시 연수익률 30%

4) 원금보존 : 선호 수요로 월 거래가 지속적으로 이뤄지고 있음. 강남 접근성 20km 반경이내 1시간 이내 접근성을 가진 단지이기 때문에 잃지 않을 수 있다고 판단됨

5) 리스크 대비: 27년 하반기, 28년 공급에 대한 전세 고려 필요하나, 전세 상승분 5%로 관리한다면 충분히 가능함.

• 수리비가 발생하게 되면 투자금은 최소 0.2억이 상승하게 됨.

나의 투자 결론 : 1.2억의 투자금을 줄일 수 있는 가격 협상이 필요함, 투자금 1억+α(0.2억)을 고려했을 때 수도권 비교 단지 고려(수지 죽전, 평촌 외곽, 부천)

✅ 작성하면서 느낀점 : 수도권에서 1억으로 투자 가능하며, 저평가 단지가 충분히 있다. 

입지적으로 선호도가 있으며 약점이 있어 상대적으로 싼 투자금으로 매수할 수 있다면 

투자하는 것이 맞다. 단, 같은 금액이라면 비교평가 가능한 앞마당과 단지를 비교 및 매수 조건 까지 고려해서 결론을 내려야겠다.