✅아파트명
분당동 샛별마을 동성아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 분당구 종사자수 : 345,459명
- 성남시 종사자수 : 534,792명
2. 교통
- 강남 47분
- 여의도 61분
- 시청 62분
3.학군
- 수내중(96%) / 샛별중(92%)
- 인근 분당중앙고등학교 : 20년부터 경기도형 과학중점학교→2027년 과학고등학교 전환 예정
4. 환경
- 지하철역 : 서현역 수인분당선(1.5km) / 수내역 수인분당선(1.6km)
- 종합병원 : 분당제생병원(1.9km) / 분당서울대병원(2.4km)
- 대형마트 : 롯데하이마트(1.6km) / 이마트분당점(1.8km)
- 백화점 : AK플라자 분당(1.6km) / 롯데백화점 분당점(1.6km)
- 도서관 : 수내도서관_25.6개관(618m) / 서현도서관(1.2km)
- 공원 : 당골공원(184m) / 분당중앙공원(544m) / 불곡산(200m)
5. 공급
- 2025년 분당구 : 454세대
- 2025년 수정구 : 1317세대
- 2027년 수정구 : 3487세대
- 2027년 중원구 : 1972세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
<매매가_최근 5년 / 84기준>
-최저 (21년 2월 : 8억)
-최고 (22년 4월 : 12.8억)
<전세가_최근 5년 / 84기준>
-최저 (21년 10월 : 4.3억)
-최고 (25년 5월 : 6.5억)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
-전고점은 12.8억, 현재 14.1억으로 전고점 이상으로 상승
2) 환금성 :
-서현역과 1.5km, 수내역과 1.6km 떨어진 위치로 역까지는 마을버스 or 시내버스로 이동해야 함
-샛별마을 내 당골공원과 근처 불곡산, 중앙공원을 도보로 이용 가능
-샛별마을 내 초등학교 1개와 유치원 2개 위치
-학업성취도가 높은 수내, 샛별중학교 배정 학군
3) 수익률 :
-현재 실거래가 전세가율이 50%이하로 투자금이 많이 필요함
4) 원금보존 :
-25년 선도지구로 지정되어 장기적으로 가치상승 예상
5) 리스크 대비:
-보수적인 전세가 접근
나의 투자 결론 :
-선도지구 지정으로 재개발 호재가 있어 장기적으로 높은 가치상승을 기대해 볼 수 있지만 초기 투자금이 많이 필요하고 이후 사업 시행에 따른 추가 분담금 등을 고려했을 때 비용 부담이 크다. 투자금 대비 가장 효율적인 선택을 할 수 있도록 다른 단지 또는 다른 지역의 아파트를 투자관점으로 비교 분석하는 역량을 키워야겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
첫 수익률 분석 보고서, 어려웠지만 그냥 늘 보던 아파트를 다른 시각으로 볼 수 있는 기회가 되었다.
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