*제목 : 서울시 관악구 봉천벽산블루밍3차 수익률 분석 보고서
✅아파트명
서울특별시 관악구 봉천벽산블루밍 3차
✅위치(지도)
관악구 봉천벽산블루밍3차는 2호선 봉천역과 도보로 15분 떨어져있다.
봉천역 역세권 아파트인 봉천두산아파트(2,001세대) 맞은 편에 위치해있다.
관악 언덕에 위치한 봉천벽산블루밍 1차(2,105세대)와 매우 인접해있다.
전반적으로 경사로가 있지만 주변 구축 대단지 아파트에 속해있다.
인근에 현대시장이 있다.
✅입지평가
1. 직장 : B
직장 종사자수는 12.8만명으로 서울 종사자수 중하위 권에 위치해있다.
종사자수가 유사한 지역은 노원구와 서대문구로 베드타운으로
역할을 하는 지역과 종사자수 / 사업체수가 비슷하다.
관악구 역시 베드타운 지역이라 할 수 있다. 직장 B등급
2. 교통 : S
봉천벽산블루밍 3차에서 2호선 봉천역까지 도보로 15분이면 접근이 가능하다.
봉천역에서 강남역과 여의도역으로 가는데 30분 내 접근 가능하며 입지 독점성이 있다.
시청역까지는 지하철 이용 시 55분이 소요되지만
버스를 이용할 경우 42분이면 시청역까지 접근이 가능하다.
서울 3대 업무 지구로 1시간 이내 가는 블루밍 3차는 교통이 매우 편리하다.
교통은 S등급
3.학군 : C+
봉천동에서 가장 학업성취도율이 좋은 중학교는 82.6%인 구암중학교이다.
지역 내에서 가장 선호하는 중학교이다.
특목고 진학율은 2.0%로 과학고 7명, 외고 1명을 보냈다.
졸업자수는 386명으로 관악구에서 가장 많다.
지역 내에서 높은 학업성취도율과 학원가가 있어 관악구 내에서
봉천동은 학군적으로 입지독점성이 있는 지역이라고 볼 수 있다.
봉천두산아파트와 봉천벽산블루밍 3차는 은천초등학교(학생수 19명) 배정이다.
이 지역 내에서 선호하는 초등학교인 구암초는 학급당 학생수가 22명으로
이 지역 내에서 가장 많은 학급당 학생수가 있다.
구암초는 학년이 올라갈 수록 학급당 학생수가 증가하는데
구암중 배정을 위해 관악드림타운과 봉천벽산블루밍 1차에 거주하는 입주민이 많이 있다.
학업성취도율은 85%에 미치지 못하지만 학원가가 있어 C+ 등급을 부여한다.
4. 환경 : C+
아쉽게도 봉천벽산블루밍3차와 주변 1km 이내 대형마트나 백화점이 없다.
대신 봉천벽산블루밍3차와 1차, 관악드림타운 등 세대수가 많은 아파트들이
밀집되어 있어 단지 주변에 프랜차이즈 상권과 학원가가 잘 형성되어 있다.
이 쪽 분위기는 아주 어린아이부터 60대 이상까지 다양하다.
단지 주변에 교차로에 현대시장이 있어 프랜차이즈 상권과
전통시장이 잘 어우러져 있어 지역 내에서 선호하는 단지 중 하나이다.
환경 등급은 C지만 다양한 프랜차이즈 상권과 전통시장이
함께 있어 C+등급을 부여했다.
5. 공급 : S
2025년부터 향후 3년간 공급은 씨가 말라있다.
서울 인구는 930만이고 적정 수요 0.5% 적용하면
매년 4.7만 세대 입주가 필요한데 25년부터 향후 3년간
입주 평균은 1.5만 세대로, 적정공급의 30%에도 못 미친다.
공급이 없어 장기적으로 전세가가 계속 상승할 수 있다.
주변 지역으로
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
봉천벽산블루밍3차는 21년 7월 89,000만원이 고점이었다.
전세가는 52,500만원으로 투자금은 36,500만원이었다.
전저점은 23년 6월 74,000만원에 거래되었고
당시 전세가는 37,000만원으로 투자금은 37,000만원이었다.
현재 전세가는 2년 새 15,000만원 상승하였고 매매는 2,000만원 상승하였다.
저점 대비 6%밖에 오르지 않아 현재 저점에서 매수할 수 있는 기회이다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
상승 초입시기 서대문구 선호 단지인 천연뜨란채 59와 유사한 가격대를 유지함
전고점은 벽산블루밍 3차가 더 높았고 실제 매물이 많았을 경우
전고점이 더 높았을 수도 있었다.
현재 천연뜨란채는 8억 초중반대 가격을 형성하고 있으나
벽산블루밍 3차는 7억 중후반대 가격대를 유지하고 있어
상대적으로 저평가 되었다고 할 수 있다.
강남과의 접근성을 고려 시 벽산블루밍 3차가 더 유리하므로
가치적으로 저평가 되었다고 할 수 있다.
전고점 8.9억 대비 현재 7.7억 수준 가격을 유지하고 있어
전고점 대비 15% 가격 하락했고 전저점 7.4억대비 5%밖에
상승하지 않아서 절대적으로 저평가 되었다고 볼 수 있다.
2) 환금성
세대수 281세대, 계단식 구조, 중간층, 남동/남서향 구조로 선호도 중상
방3/화2으로 매우 선호하는 타입. 300세대 이하이나 주변 대단지 아파트 사이에
위치하고 20평대 유일한 계단식으로 환금성은 양호함
3) 수익률
수익율 100% : 현재 매매 호가 7.6억 전세 호가 5.2억으로 투자금 2.4억 필요
수익율 100% 고려 시 매매가 10억원으로 상승해야 함
상승장에서 서울 아파트 가격 2배 상승 고려 시 14억으로 수익율 267% 예상
연 평균 수익율 20% 부합? 서울은 약 10년에 한번 상승장이 도래하는 걸 고려했을 때
약 31년도에 14억으로 상승할 것으로 예상.
25년도에 매수를 했다면 보유기간 6년동안 6.4억 상승하므로 연평균 44% 상승 예상
4) 원금보존
전저점 7.4억 대비 현재 7.6억을 5% 상승하였음.
떨어지더라도 0.2억까지 하락할 수 있음.
주변에 봉천역이 있어 강남 접근성이 좋고 20평대 유일한
계단식 아파트이기 때문에 입지 독점성이 있음.
주변 향후 3년간 입주 물량 없어 추가 하락 가능성이 없음.
원금 보존 가능함.
5) 리스크 대비
현재 평균 전세가 5.1억, 인근 단지 전세가 4.7억으로 최악의 경우 0.5억 하락 가능성
현금 0.5억 보유하고 있으므로 전세가 하락 시 대응 가능함
관악구과 인구 이동이 많은 지역은 동작구임.
동작구의 향후 3년간 입주 물량은 약 800세대 ('28년 12월)로
꾸준히 전세 가격 상승할 경우 역전세 위험 없음
나의 투자 결론
서대문구 천연뜨란채와 비교 시 상대적으로 저평가 되어있음
20평대 유일한 계단식 / 인근 대단지 상권 형성되어있어 환금성 양호
현재 전세가 3천만원 높지만 향후 3년간 역 내, 동작구 입주 없어 리스크 대비 가능
봉천역 역세권 / 대단지 커뮤니티 상권 형성되어 있어 입지 독점성 있음
수익율 연평균 44%, 6년 뒤 267% 수익 가능 예상
✅ 작성하면서 느낀점
실패없는 투자가 무엇인지 절감했습니다.
명확한 투자기준과 입지를 파악하고 유사한 가격대의 아파트 단지와 비교 후
저평가 되었음을 확인하고 나니 첫 투자라도 잃지 않겠다는 확신을 했습니다.
추후 임장보고서 결론 부분에 최종 단지 선정 과정에서 위 투자기준과 입지가치를
비교하여 잃지 않는 투자를 지속하도록 하겠습니다.
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