✅아파트명
신정1단지 주공 (2000년, 1,044세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수지구 종사자수 87,487 (서울평균 23만)
2. 교통
강남 30분, 시청 55분, 여의도역 50분
3.학군
정평중 93%, 문정중 83%
4. 환경
이마트 수지점, 죽전 신세계
5. 공급
수지구 적정수요 0.2만, 23년 이후 계속 공급 부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세 매매 86,000 / 전세 45,000
고점에 매수 시 수익률은 -7%, -3,500
저점에 매수 시 수익률 101%, 25,386
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 이 단지는 교통, 학군, 환경이 좋은 가치있는 단지이다. 현재 전고 가격 회복까지는 못 미치지만 전저 대비 2억 이상 올랐기 때문에 확실한 저평가는 아닌 것 같다.
2) 환금성 : 선호도 있고 거래가 활발하므로 환금성이 있다고 판단
3) 수익률 : 잃지 않는 투자 보장 가능, 10년 이상 보유 시 투자금 회수 가
4) 원금보존 : 전세가 꾸준히 상승하고, 전세가가 과거 매매가를 뛰어넘은 점, 향후 공급이 많지 않은 점을 보아 원금보존 가능한 것으로 판단
5) 리스크 대비: 투자금과 잔금 대비가 어렵다
나의 투자 결론 : 내 상황에 적합하지 않음. 투자금 범위에 들어오는 단지를 더 찾아봐야하고, 4억대 투자금으로 가능한 상급지 단지를 더 찾아서 비교해봐야겠다
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 판단하기 위한 구체적인 질문, 예를 들면 저평가를 판단할 때 저점 대비 얼마 회복했나? 와 같은 기준을 정확히 알아야겠다. 특히 수익률과 리스크 대비에 대해 기준이 필요하다.
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