[열기 87기 71조 시작이조아 겹총] 백현동 판교푸르지오그랑블 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 판교푸르지오그랑블

✅위치(지도) : 

✅입지평가

1. 직장 S

분당구 종사자수 345,459명

2. 교통 S

강남 25분 / 시청 56분 / 여의도 43분

3.학군 S

분당구 소재 학업성취도 95%이상 중학교 4개, 근거리 중학교 보평중 89.1%, 삼평중 79.6%

4. 환경 A

현대백화점

롯데마트, 아브뉴프랑 

분당제생병원(종합병원)

탄천

5. 공급 S

분당구 공급은 부족함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5월에 신고가를 찍었지만 6월에 2.6억 빠진 가격(직전 전고점 가격)으로도 거래가 찍힘. 분당구 특히 판교라는 상급지의 대장단지로 충분히 가치가 있는 단지이므로 실거래가보다 낮은 가격으로 매수하려고 노력하고 버틸 수 있다면 매수할 수 있다고 생각한다.  

2) 환금성 : 입지독점성이 있는 단지이므로 시세보다 조금만 저렴하게 내놓으면 빠르게 거래가 될 것 같다. 충분히 환금성이 좋음 

3) 수익률 : 10년 후의 가격이 42억이 될 수 있을까? 요즘 강남3구 거래 찍히는 것을 보면 불가능도 아닐 것 같다. 일단 수익금 규모 자체가 크다

4) 원금보존 : 전세가율은 현재 낮은 편 44.4%, 전세가는 지속적으로 상승함, 수요가 있고 입지독점성이 있는 가치 있는 물건임, 단기 입주물량 없음. 지금 전세가 상승 속도에 비해 매매가가 많이 가파르게 오른 상황. 

5) 리스크 대비: 잔금대비가 안됨 / 서울의 상급지들과도 꼭 비교가 필요하겠다. / 추격매수하게 되면 큰 폭으로 빠질 때도 오기 때문에 불안함에 따른 추격매수는 하지 않아야 한다.

나의 투자 결론 : 리스크 대비가 안됨. 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들고 전고보다 2~3억씩 높은 가격으로 거래가 됨. 만약 이정도의 투자금이 있다면 같은 투자금으로 서울 상급지에 어떤 단지를 투자할 수 있는지 비교가 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 10년 뒤에는 판교에 살고 싶다