*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명: 목감 호반 베르디움 더프라임
✅위치(지도): 경기 시흥시 목감동
✅입지평가
1. 직장
시흥시 종사자수: 242,187명
2. 교통
강남역 2호선: 48분
판교역 신분당선: 50분
3.학군
논곡중: 67%, 조남중: ?
4. 환경
반경 1km 이내 대형마트 없음
차량 이동
3km, 하나로마트
5km, 광명 코스트코 홀세일, 이케아, 롯데몰, AK플라자, 중앙대 광명병원
5. 공급
시흥시 공급물량
2025: 1,297
2026: 400 ( 아실 ), 984 ( 부동산지인 )
2027: 2,984 ( 아실 ), 6,447 ( 부동산지인 )
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 대비 16% 정도 빠져있는 상태.
신안산선 목감역 개통시 같이 수혜를 받을 수 있는 인근 아파트 단지 ( 퍼스트리움: -24%, 네이처하임: -18%) 대비 많이 회복된 상태로 저평가라고 평가하기 어려워보임
2) 환금성 :
신안산선 목감예정역 수혜지 중 하나지만 현재 전세가율 49%로 전세가율 기준 70%에 현저히 못미침
3) 수익률 :
매매 7.7억, 전세 3.8억 → 투자금 3.9억. 7억 7천 매수 시 전고점 돌파할 경우 1.5억 이익.
수익률 약 38%
4) 원금보존 :
3년 이내 시흥시 공급 필요 수요 넘어감.
ㄴ 경기 시흥시 인구수 515,521명 → 필요 가구 수 연 2,577, 3년간 7,731
3년간 실제 공급 가구 수: 아실 4,681, 부동산지인 8,728
원금보존 불확실
5) 리스크 대비 :
신안산선 목감역 개통 예정으로 여의도 접근성이 30분 내외, 강남 1시간 이내로 개선 예정
추후 월판선 개통시 신안산선 1정거장 위치의 광명역을 통해 송도 및 판교까지 교통편 개선 가능
이 경우 현재 매수 시 전세가 상승 가능
나의 투자 결론 :
동일 투자금이 들어갔을 때 상승장을 탈 수 있는 다른 아파트단지를 찾아보는 게 나을 것 같음
✅ 작성하면서 느낀점 :
단순히 부동산에 걸린 숫자로만 매매가와 전세가를 인식해왔는데
아파트 가격에 영향을 주는 요소들이 어떤 것들이 있고 그러한 요소 대비 했을 때
아파트의 가격은 적당한가? 라는 의문을 던져볼 수 있어서 좋았다.
다양한 아파트들의 수익률을 분석해보고 가치대비 저평가 되어있는 아파트들을 찾을 수 있는 눈을 길러야겠다
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