✅아파트명
- 초입마을동아아파트
✅위치(지도)
- 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 664
✅입지평가
1. 직장 (B)
- 용인 수지구 종사자수 87,487명
- 삼성 SDI, CJ프레시웨이, 현대그린푸드 등
- 반도체 클러스터 산업단지 인근
2. 교통 (B+)
- 강남 절대거리 19.5km
- 동천역 도보 22분 (마을버스 9분)
- 강남역 40분 (환1) / 여의도 58분 / 광화문 66분
3.학군 (A+)
- 풍덕초 (1,190명 / 학업성취도 전국 상위 12%)
- 수지 내 외고 진학률이 높은 수지중과 전국 상위 Top100 수지고가 최근접
4. 환경 (B+)
- 초입마을 사거리 상권 건물이 많이 낡음
- 전체 세대수 1,620세대 대비 주차 가능대수 761대 (세대당 주차대수 47%)로 주차환경 매우 열악
- 복도식 아파트에 차량 게이트 / 세대 출입문 게이트가 없어 보안 취약
- 수지체육공원/새마을공원 인근
- 더샵동천이스트포레스트 / 수지삼성래미안4차 등 인근 아파트와 다르게 위, 오른쪽으로 주택/빌라촌 형성되어 균질성 저조
- 홈플러스 분당오리점(차량10분) / 롯데몰 수지점(9분) 이용 가능
- 수지구청역 학원가 / 래미안이스트팰리스 학원가 도보 이용 가능
5. 공급 (A)
- 24년 공급 물량 과다 이후 올해, 내년까지는 공급 물량 부족
- 27년에 공급 물량이 확보될 예정이나 적정 수요 수준이며, 처인구와 기흥구에 공급 물량 집중됨
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 전고점 대비 -35% 수준으로 현재 저평가 단계이며, 리모델링 사업계획승인 통과되어 가치 상승 여력 보유
2) 환금성
: 24년 누적 거래량 78건으로 수지구 내 거래량 8위로 환금성 갖춘 것으로 판단됨
3) 수익률
: 5년 내 전고점 회복 기준 35%
4) 원금보존
: 최근 7년 실거래 기준으로 볼 때 현재 저점 상태에 머물러 있어 향후 더 내려갈 가능성은 낮아 원금 보존 가능성 높을 것으로 예상됨
5) 리스크 대비:
- 재건축이 아닌 리모델링이 진행 예정으로 신규 분양 가능 물량 부족하여 입주민 분담금이 높을 수 있음 (2억 이상 예상됨)
→ 분담금 대출 통해서 헷징 가능 예상 - GAP투자로 진행 시, 리모델링 예정 이슈로 인해 전세 세입자 마련에 이슈 가능성이 있기에 단기 실거주 가능성 고려 필요
나의 투자 결론
: 인근 단지 대비 가격이 오르지 않고 있어 저평가 된 것은 맞으나, 인근 단지 대비 확실히 애매한 입지로 인해 가격 상승장이 와도 늦게 영향을 받고 상승폭도 크지 않을 가능성이 있음. 다만, 리모델링 이후 가치 상승 여력이 있기에 투자 가치는 여전히 있을 것으로 예상됨
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 수익률 보고서를 작성하면서 확실히 매물에 대한 평가가 한번에 정리가 되는 것 같아서 매우 좋은 것 같습니다. 앞마당 내에서 특히 관심 있는 매물들은 반드시 매물별 수익률 보고서를 작성해서 해당 매물에 대한 종합 평가를 내려 놓는 것이 향후 투자 진행 시 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.
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