✅아파트명: 이안센트럴D아파트(주상복합)
✅위치(지도): 대구 동구 동대구로 577
✅입지평가
1. 직장: B등급/ 종사자수 126,452명/ 사업체수 36,892개
2. 교통: 동대구역(KTX, SRT), 지하철 1호선 도보 5분
동대구역, 동대구터미널과 가깝고 지하철 1호선 이용 편리함.
3. 학군: 단지 주변 학군이 좋진 않지만, 학군으로 유명한 수성구 학원가를 이용할 수 있는 장점 있음.
3-1) 초등학교: 동대구초등학교
- 아파트 기준으로 동대구초등학교와 대구덕성초등학교가 가까워보였으나 배정 초등학교 확인 결과 동대구초등학교였음.
3-2) 중학교: 지도상으로 그나마 가까워보이는 곳이 아양중(74%), 신암중(66%), 청구중(87%), 대구중앙중(88%), 대구동부중(88%)이었고 아실 학업성취도 리스트 중에 청구중만 4위로 확인함.
4. 환경
4-1) 대형마트: 4개
- 2km 이내: 이마트
- 3km 이내: 홈플러스, 이마트 푸드마켓
- 3.3km 이내: 이마트
4-2) 종합병원: 대구파티마병원 가까이 있음.
4-3-1) 롯데백화점: 차로 12분 거리 있음.
4-3-2) 현대백화점: 차로 20분 거리 있음.
4-3-3) 신세백화점: 차로 10분 거리 있음.
5. 공급: S등급 - 3개 예정/1,221세대(2025년 2개 740세대, 2026년 1개481세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
실제 거래된 금액 기준
- 5년 내 고점 매입 시: 2025년 6월 매매 5.13억(13층), 전세 2.8억(15층)
- 5년 내 저점 매입 시: 2023년 1월 매매 3.8억(4층), 전세 2.3억(18층)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 20% 하락. 21년에 입주부터 현재까지 중 이번 달 실거래가가 전고점을 넘어 싸다고 생각하지 않음. 다른 구의 아파트들 중에 비슷한 가격대의 단지들을 더 비교해봐야 알겠지만 지금까지는 저평가라고 생각하지 않음.
2) 환금성 : 24평이 109세대로 규모가 작아서 그런지 지금까지의 거래현황을 보면 월 기준 1~4건 정도인데 거래량이 많진 않다고 판단함. 하지만 동대구역 역세권인 점과 꾸준히 거래량이 있는 점, 25년 6월 현재기준 24평 매물 없는 점 등을 고려하면 사람들의 선호도는 있다고 판단됨.
3) 수익률 : 이미 전고점이라 수익의 의미가 없다고 판단됨. 현재로서는 수익률 0%
4) 원금보존 : 동구에 있는 아파트들 중에서는 신축이고 주상복합이나 교통, 마트, 병원, 역세권인 점을 생각하면 괜찮은 편이지만 전세가율이 낮고 동구는 빈땅도 많은 편인 것 같아 특별하게 입지독점성이 없다고 생각됨. 그리고 같은 가격대로 다른 구의 아파트와 비교했을 때 경쟁력이 없다고 생각됨.
5) 리스크 대비: 입주물량으로만 보면 입주물량이 있어도 전체 평균 이하라 괜찮다고 생각되지만 그래도 신축 입주가 있으면 약간의 영향이 있지 않을까 생각됨.
나의 투자 결론 : 대구 특성상 공급물량이 줄어들어 부족한 현상이 나타나면 전세가율이 올라갈 것이라 생각되지만 매매가도 함께 상승하지 않을까 생각됨. 2025년 6월 기준 전세가율이 낮고 전고점을 찍은 점, 투자금이 3억 이상 들어가는 점 등을 고려하면 차라리 학군과 입지가 좋은 수성구 또는 서울에 투자하는 것이 더 가치 있다고 판단되어 투자의 우선순위는 아니라고 생각됨. 다른 단지들을 더 많이 찾아보고 비교해서 결정하자.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 조원들과 분임으로 지나갔을 때만해도 우와 동구 대장아파트구나 라는 생각으로 지나갔었는데 실제로 집에서 아파트수익률 가이드라인에 따라 작성하다보니 확실히 머리에 더 정리가 되는 것 같다.
- 교통은 괜찮은 편이라고 생각됨.
- 학군은 초품아나 가까운 곳에 학교가 없고 학군이라고 할만한 학원가나 공부환경이 없다고 생각됨. 실제로 거리를 다닐 때도 초중고등학생을 거의 보지 못함. 나이든 어르신이 많았고 아파트를 벗어나 조금만 나가면 입점 가게도 연령대가 있는 분들의 선호(신경외과, 한의원, 어른들 기성복 및 신발, 재가센터 등) 매장들이 많았음.
- 대형마트가 있긴 했지만 도보로 이용할 수 있는 매장이나 생활권으로 이용할만한 상권은 없다고 생각됨. 그나마 주상복합이긴 했지만 간단한 카페와 부동산정도였고 입점가게들도 메리트 없다고 생각됨.
- 최근 거래된 가격이 최고점인 점과 전세가율이 낮은 점을 고려하면 절대적으로 우위가 아니라고 생각되고, 이 가격이면 더 입지 좋은 다른 구(수성구)나 투자금 고려했을 때 서울의 다른 단지를 더 비교해봐야 될 것 같다.
- 동구 하나의 입지에서만 봐도 다른 아파트와 비교했을 때 우선순위가 매겨지는 데 더 많은 지역과 더 많은 단지들을 알고 있으면 확실히 비교평가가 더 명확해지고 선택의 폭이 넓어져서 가치있는 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었다.
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