[열반기초 87기 월클부자 30조] 강동구 고덕동 그라시움 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 강동구 고덕그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2.교통

 강남 36분/ 여의도 53분/ 시청47분

3.학군

과학고, 외고 진학률/ 학업성취율

2위 고덕중 0/ 13명 / 69.0%

4. 환경

강동경희대 병원, 이마트, 이케아, 세종고속도로

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

34평 기준 현재시세 17억 전세 8억5천

34평 기준 22년 7월 매매 16억 전세 8억4천~9억

34평 기준 23년 3월 매매 14억~16억 전세 6억5천~7억5천

5년내 고점 매입시 16억

5년내 저점 매입시 14억~16억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 17억 저점 매입시 14~16억. 고점 16억기록 하였기에 저평가 되지 않고 꾸준히 우상향하는 상황임. 투자시 전제가 대비 매매가 비율이 상승하고 있어 주의가 요망됨.

2) 환금성 : 3000세대가 넘고 주변 학군, 인프라 양호한 입지임. 환금성 있음.

3) 수익률 : 

4) 원금보존 : 환금성 있고, 저점과 고점 비교시 원금보존 가능함. 3000세대 이상의 세대수와 학군지로 인한 전세유입 유동성 있음.

5) 리스크 대비: 매매와 전세가 격차가 있을수 있어 여유자금 필요함. 저점과 고점 비교시 리스크 적음.

나의 투자 결론 : 투자를 위해 넉넉한 여유자금 필요함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 거주지와 가깝고 서울내에 관심가는 단지라 수익률 보고서를 작성해보니. 투자를 위해서 여유자금이 필요하고 매매가 대비 전세가 변동이 거의 없음. 투자머니 준비에 부담이 있음.

*** 맞게 분석한지도 모르겠으나, 학군지 비교, 근처 시설등을 알아보고, 시청, 여의도, 강남 접근성을 데이터를 기준으로 분석해보는 경험을 통해 느낌과 직관으로만 감정을 앞세워 투자하는 것이 위험함을 느낌.