사당동 사당자이 아파트 수익률 보고서 [열기 87기 47조 아들응원해]

✅아파트명 :  동작구 사당동 사당자이

✅위치(지도)

   사당자이아파트는 남성역과 숭실대역 사이에 있는 단지이다.

   주변에 까치산 공원이 있어 산책하기 좋고 아이를 키우기 좋은 공기 맑고 조용한 곳이다.

✅입지평가

1. 직장

   동작구 종사자수 106,159명,     사업체수 19,793개 

   서울의 대표적 업무 지구에 비해 현저히 적은 사업체수이지만 업무 지구로 접근하기 좋은 입지로서 

   교통 환경이 좋은 베드타운의 역할을 하는 곳이다.

2. 교통

   강남 25분 /   여의도 39분 /   시청 48분

   전철역은 걸어서 10분 정도 걸리지만 7호선 남성역, 2호선 낙성대역으로 가는 마을버스가 항시 운행

   하고 있어 역까지 가는데 어려움이 없고 교통이 좋은 편이다.

   강남역은 20분대, 3대 업무지구를 50분 이내에 갈 수 있는 교통 입지가 우수하다.

3.학군

  신남성초, 상도중 84%

4. 환경

  가까운 곳에 대형마트는 없지만 10분 이내로 갈 수 있는 대형마트가 남성역과 사당역 주변에 있고 

  백화점의 경우 15분 거리의 반포 신세계 백화점을 이용할 수 있다.

  남성역 주변으로 이어지는 상권과 전통 시장도 편리하게 이용할 수 있다.

5. 공급

  2025년 이후 동작구 관 내에 공급 물량이 거의 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     5년 내 고점 매수시 -12% 하락, 3,600만원 손실

     5년 내 저점 매수시  49% 상승, 1.65억  이익

✅현장사진

  아파트 단지가 깔끔하게 정돈되어 있고 관리 상태가 매우 좋다.

  아파트 내에 놀이터 정비도 잘 되어 있고 상가로 내려가는 엘리베이터가 있어서 언덕이지만 

  오르내리는데 어려움이 적다. 

  주변에 까치산 공원이 있고 산책로가 잘 정비되어 있어 조용하고 친환경적인 아파트단지이다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 9.1억 대비 현 매매가 8.75억은 약 9.6% 하락한 수치로 안전 마진은 있어 보인다.

                입지 가치로 볼 때 아직까지는 저평가 된 측면이 있고 동작구 사당동 생활권으로 가치가 

                있어  보인다.

2) 환금성 : 강남역 접근성이 좋고 역에서 살짝 떨어져 있으나 서울 전체로 보면 상당히 가치가 있는 

                단지이다.

                가격대비 가성비가 좋기 때문에 신혼부부들이 선호하고 전세가 비교적 잘 들어오는 편이다.

3) 수익률 : 투자금대비 수익률 = (9.1억-8.75억) / (8.75억-5억) = 9% 수익률 (3,500만원)

                 현재 상승장으로 전고점을 거의 육박하고 있으나 전세 물량이 없어서 전세를 잘 셋팅하면

                 10% 이상 수익률을 얻을 수 있을 것 같다. 

4) 원금보존 : 동작구 내 선호 생활권으로 강남까지 20분대에 갈 수 있는 가성비 좋은 입지이다.

                    현재 매매가와 전세가가 상승세를 보이고 있기에 추후 시세 차익을 기대 할 수 있다.

5) 리스크 대비: 동작구 내에 공급 물량이 없기 때문에 역전세 우려는 없어 보이고 선호 단지가 

                      가파르게  오름세를  보이고 있어 틈새 시장을 노리면 역전세 리스크는 없을 것 같다. 

나의 투자 결론 : 충분히 투자할 가치가 있는 입지 이므로 투자 가능하다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

   머리로 아는 것과 수익률을 분석하면서 단지의 가치를 직접 써보는 것은 확실히 다르다는 것을

   느꼈다. 입지가치 저환수원리를 찾아보며 잃지 않는 투자의 기준을 다시 한번 되새기게 된다.