✅아파트명 : 만현마을7단지쌍용1차
✅위치(지도) : 쌍용1차는 수지구 상현동에 위치해 있으며 신분당선 라인 성복역에서 조금 떨어진 곳에 위치 해 있으며 주변에 아파트 단지들로 둘러 쌓여 있어 살기 좋은 곳이다.
✅입지평가
1. 직장
▶용인시 종사자수는 41만명, 사업체수 9만 8천개 수지구 종사자는 8만 7천명, 사업체수는 2만 4천개
수지구 자체로는 종사자수와 사업체수가 기흥구와 처인구에 비해 낮다.
▶수지구에서 가장 연봉이 높은 곳은 상현동 4,270만원 〉 동천동으로 4,260만원 〉 죽전동 3,770원 순이다. 소득이 높은 곳 일수록 집값을 감당 가능하기에 소득을 확인하는 것도
2. 교통
▶신분당선 라인 성복역에서 출발시 3대 업무지구 강남 32분 여의도역 47분 시청역 54분 판교14분 으로 교통이 매우 우수하다. 신분당선 라인의 막강한 힘을 보여 준다. 그외 마곡, 구디가디도 1시간 내외로 가능하며, DMC만 1시간 13분이 소요된다.
▶해당 단지에서 성복역까지 버스로 19분 소요. 도보로 직접 걸어서 지름길로 가니 빠른 걸음으로 20분 정도 소요 되었다.
3.학군
▶수지구 중학교 학업성취도율이 가장 높은 홍천중학교 95.1%이며, 특목고 진학률은 1.1%이다
만현마을쌍용7단지 1차 갈 수 있는 이현중은 93.9% 특목고 3.6% / 서원중 92.8% 특목고 5.2%
▶초등학교 학급당 학생 수 상현초등학교 24명 / 전교생 996명으로 학생 수가 많다. 그 만큼 아이 키우기 좋은 환경 이라고 볼 수 있다.
4. 환경
▶수지구는 백화점1개 마트 3개 몰 1개로 편의시설 환경은 좋다. 학원가도 풍덕천동에 123개가 있고 죽전, 상현동에도 분포되어 있어 이용하는 사람들이 많다. 위로는 분당 서울대 병원도 있고 필요하면 분당 학원가도 이용 할 수 있다.
5. 공급
▶수지구는 인구 이동이 성남과 수원으로 교류가 많다. 이에 두 곳 모두 공급을 확인해야 한다.
용인,성남,수원시 적정 공급량은 1만 6천 세대.
25년, 26년도 공급부족, 27년도 1배 내외
수지구 적정공급량은 1,887세대
25,26,27년도 공급 물량 거의없음 S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶고점에 매수시 수익률 -13%
순수익은 -5,000만원이다.
전고에 투자금 3.8억
저점에 매수시 수익률 53%
순수익은 1억
전저에 투자금 1.9억 이 단지는 오히려 전저점에 투자금이 적게 들었다. 전세가가 높았기 때문이다.
현재 투자금 2.1억/ 매도가가 높게 찍히고 있다. 실거주들이 많이 참여하고 있음.
✅현장사진
▶원희 스타 상가 단지가 잘 형성되어 있어 학원가, 개인병원, 편의시설, 식당들이 보인다. 하교 시간에는정말 많은 학생들이 학원 가느라 바쁘고 유동인구도 상당하다.
▶해당 단지는 1동 부터 12동까지의 거리가 상당하다. 언덕이 심해서 가격 차이도 7천만원 정도 난다. 사람들은 언덕이 아닌 평지를 선호하고 편의시설 가까운, 버스정류장 가까운 곳을 선호한다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -9% / 저평가 구간은 아니지만 가격이 싸다면 충분히 매수 할 수 있는 곳이다./전고가를 많이 회복했다.
2) 환금성 : 누구나 좋아하는 단지인가? 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는 수요가 있는 단지인가?
선호도가 높은 곳이다. 01년 식으로 계단식에 방3 화2 구조. 성복역을 이용 할 수 있고, 공부 잘하는 중학교도 갈 수 있으며, 학원가와 편의시설이 있어 사람들이 많이 좋아하는 곳이다. 그래서 가격도 많이 회복 했다고 생각한다.
3) 수익률
저점에 매수시 수익률은 53% 이지만 내가 보고 있는 이 단지는 전고점을 거의 회복한 단지로 매수시 가격을 네고 한다면 수익률은 더 올라 가겠지만, 투자금 2.1억을 들여 수익분기점이 1억 이라고 한다면 좋은 투자 일까? 인플레션으로 가격은 더 올라가겠지만, 투자금을 모두 회수 하려면 시간이 더 걸릴 것 같다. 이 정도 투자금이면 내 앞마당에서 더 좋은 물건이 있는지 확인 해 봐야 한다. (은평구, 노원구, 평촌)
4) 원금보존 : 전세가가 4.3억에 거래 되고 있어 원금 보존은 가능하다. / 전세가율 67%
29,32평 전세 0개
5) 리스크 대비: 리스크 대비는 가능하다. 허나 나는 1호기가 있기에 감당 가능한 물건을 봐야 할 것 같다. 매임 시 네고가 1,000만원 정도 밖에 되지 않고 있어서 내 투자금 범위에서 벗어난다.
나의 투자 결론 : 2.1억의 투자금이 들지만, 가격 네고를 시도해 깍인 다면 충분히 투자 가치가 있다고 판단된다. 그러나 매임 후 가격 네고를 시도 한 두 곳은 1,000만원 이상은 가격 네고가 어렵다는 답변이 왔다. 지속적으로 지켜 볼 단지임은 확실하나 내 앞마당 에서 제일 좋은 물건 중 감당 가능한 것으로 다시 매임을 시작해야 겠다.
✅ 작성하면서 느낀점
열기 강의와 2호기 투자 병행을 하면서 매임을 계속하고 있는 시점에 수익률 관련해서 다시 한 번 확인해 보는 시간이 되었다. 내가 감당 가능한 것인지 판단 하기에 좋은 계기가 되었다.
그럼 나의 다음 STEP는 무엇일까?
댓글
투현맘1416님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
