[열기 87기 4서 0원히 보유할 자산만 있조 파랑파랑] 동대문구 래미안크레시티 수익률 분석 보고서

동대문구 래미안크레시티 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 동대문구 래미안크레시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

• 동대문구 종사자수 146,383명 / 사업체 수 42,813개

2. 교통 : A

• 강남역 49분 (버스-지하철) / 여의도역 44분 (버스-지하철) / 시청역 34분 (버스-지하철)

  지하철까지 버스 이용 필수!

3.학군 : C

• 동대문중 64%, 숭인중 71%

4. 환경 : A

• 롯데백화점 청량리점 1개, 롯데마트 청량리점 1개, 서울성심병원
• 

5. 공급 : C

•  총 7,176세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

현재 매매가는 12.5억으로 전고점 대비 -7% 하락 상태로 비싸지 않은 상태이다.

비슷한 금액대의 매매가로는 상위 급지인 성동구 행당 구축, 동일 급지인 서대문구 가재울 뉴타운 선호 단지 등이 있어 상세하게 단지 vs 단지로 비교 평가가 필요하다.

2) 환금성 : O

동대문구에서 선호 생활권인 전농 생활권에 위치하며, 1호선/경의중앙선/수인분당선/경춘선이 위치하여 교통이 뛰어난 청량리역과 인접하여 입지 가치 및 선호도가 높은 동대문구 랜드마크 단지이다. 

환금성 면에서 향후 충분히 매도 가능하며 투자 적합하다고 볼 수 있다.

3) 수익률 : O

전고점인 13.5억 가격 회복시 수익률은 15%가 된다. 현재 매매가도 거의 전고점을 회복하기 직전의 수준이고, 24.9월에도 13억까지 회복됐던 최선호 단지이다. 

매매가 12.5억, 전세가 5.9억으로 투자시, 투자금 6.6억으로 200% 수익 매도가는 25.7억이 된다.

추가적으로 약 7년전 과거 매매/전세가 대비 전고점 시기의 상승률을 봤을 때, 10년 이상 보유시 충분히 달성할 수 있는 매매가라고 판단된다.

4) 원금보존 : O

현재 전세가율은 47%로 동대문구 이문휘경뉴타운 입주 영향 등으로 현재 평균 전세가율인 56.7%보다는 많이 낮은 상황이다. 그러나, 최근에 전세가율이 다시 높아지고 있는 상황이다. 또한, 동대문구 선호 랜드마크로서 입지 독점성을 가지고 있어 10년 전과 비교해도 전세가는 계속 상승하고 있는 단지이다. 

5) 리스크 대비: X

25년 이문휘경뉴타운 입주가 아직 6천여 세대가 넘게 남아 있어, 공급 리스크 대비가 필요한 상황이다. 

만기 시점이 26년 이후인 전세입자가 있는 매물, 주인 전세 등 리스크 대비를 할 수 있는 방법이 필요하며,

잔금 가능 유무도 파악해 봐야 한다.

나의 투자 결론 : 투자 보류

현재 입주 진행 중인 이문휘경뉴타운의 공급 리스크 대비가 필요하며 다른 지역구와 비교평가를 더 진행하여 투자를 검토해야 한다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 래미안크레시티가 랜드마크인 이유를 파악할 수 있었다.

단순하게 같은 매매가여도 입지나 매물별 컨디션을 좀 더 디테일하게 비교하는 게 필요하다고 느껴졌고, 실제 나의 투자 조건 및 상황 (투자금, 투자 방향 등)을 고려해서 최종 투자 대상을 선정할 수 있다고 판단됐다.