[열기 87기_8자 고쳐 1백억 벌조_밍쓰] 아파트 수익률보고서

동작구 사당롯데골든포레 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 :사당롯데골든포레

✅위치(지도)

직선거리 : 강남 5.8km / 한강 1.9km 

7호선 숭실대 입구역 또는 남성역 이용 가능 도보 15분 내임.

✅입지평가

1. 직장 

동작구의 종사자 수는 106,159명, 사업체수는 19,793개로 베드타운이다.

2. 교통

  강남 43분(1회 환승) 여의도 31분(버스환승 1회)  시청역 42분(버스환승 1회)

3. 학군 

사당롯데캐슬골든포레 단지의 배정중학교는 상현중(84.9%, 특3.6%) , 상도중(83.6%, 특1.4%)

4. 환경 

동작구에 종합병원 2곳(중앙병원, 보라배병원)이 있음. 

백화점은 없음, 대형마트 없음

동작구는 여의도, 강남이 가까워서 인근 지역으로 백화점, 마트를 이용

단지 인근 상권은 단지 내 상가가 전부임. 

남성역(493개) 또는 숭실대입구역(237개)까지 내려가야 상권이 있음

5. 공급

적정수요는 1,874세대/년

2026년과 2027년 공급물량 0, 2028년 1,112세대 예정

공급은 적정수요 0.5배 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

 : 전고 대비 14% 하락, 수익(안전마진) 2억이면 저평가다.  

2) 환금성 

: 언덕에 위치하지만 7호선을 이용할 수 있고, 남성역에 내리면 버스가 5-7분에 한대씩은 온다.

: 버스정류장에서 내리면 단지와 연결된 엘베 육교가 있고 단지안은 평탄화가 잘 되어 있다.

: 신축, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고, 956세대로 선호도 중상은 될 것 같아 환금성은 괜찮아 보인다.

3) 수익률 

: 저점 매수 시 수익률 61%

: 현재 호가 매수 후 고점 달성 시 수익률 34.5%

: 현재 호가 매수 후 투자금 대비 100% 수익률 달성 매도 가격  16.7억원

4) 원금보존

: 대출 규제 등으로 일시적인 하락이 있을 수는 있으나 현재 전고 대비 -14% 하락한 상황이기 때문에 많이 빠지지는 않을 을 것으로 보인다. 공급물량이 3년 간 거의 없기 때문에 원금 보존에는 문제가 없어 보인다.

5) 리스크 대비

: 현재 전세 물량은 1개, 7.3억이며, 연식 대비 전세는 싸다. 남성역 앞 2011년식 두산위브트레지움 매매가 18억, 전세는 9.5억이다. 남성역에 내려 5분마다 한대씩 오는 버스타면 사당롯데캐슬골든포레 단지이다.

역세권이 아니지만 주변 신축 대비 전세가가 낮은 편이라 전세 수요가 있을 것 같다. 

전세가 나가지 않으면 금액 조정을 통해 바로 맞출 수 있는 단지로 보여진다.

나의 투자 결론 

: 강남과의 거리가 5.8km, 한강과의 거리가 1.9km로 위치가 너무 좋다.

21년 신축 84가 12억,  동작구 사당동이지만 관악구와 붙어 있어 사당생활권에서 살짝 소외된 느낌은 들지만 가격 대비 만족도가 높은 단지로 보여지고, 커뮤니티에 운동하는 30-40대가 많이 보였다.

현재 전세가율이 60.8%인데 전세가율이 70%로 올라오면 투자금 3.6억으로 진행 가능하다면 너무 좋은 투자가 될 것 같다.  전고대비 14% 이상 하락한 단지이고, 전세가율이 70% 언더로 올라오면 투자 도전!  

✅ 작성하면서 느낀점 

: 투자를 진행함에 있어서 가장 중요한 건 ‘저환수원리’ 

: 주변 전세 물건에 대한 정보 까지 파악 해 볼 필요가 있다.

: 투자금 대비 100%이상 수익률만 수익이 크다.(급지가 높을 수록 수익률 보단 수익)