[열기87기 1찍시작해서8리부자되조 율리장] 부산 연산롯데캐슬골드포레아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

연산롯데캐슬골드포레아파트

✅위치(지도)

부산 연제구 황령산로 615

✅입지평가

1. 직장

연제구 96,109명 (C레벨)

부산진구 174,317명(B레벨)

해운대구 154,115명(B레벨)

강서구 143,600명(B레벨)

2. 교통

부산진구  / 해운대구  / 강서구  

3.학군

양동여자중학교 87% (특목고 4.1%)

연제중학교 80% (특목고 3.4%)

동의중학교 83% (특목고 2.2%)

4. 환경

• 이마트 도보 9분
• 동의병원 차로 5분
• 부산롯데백화점 본점 차로 18분
• 부산신세계백화점 센텀시티점 차로 19분

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

• 분임 

  -  단지안으로는 못 들어갔지만 입구와 주차장, 헬스장에서 느껴지는 신축의 깔끔함과 관리 잘됨이 느꼈졌다. 

  - 어린 자녀를 둔 가족단위가 많이 보였다. 유모차를 끌고 엄마아빠가 편한 옷 입고 거느리는 느낌.

  - 초등학교 자녀까지 보낼 학원들이 많은 있는 롯데캐슬 상가

  - 이마트가 가깝고 그 주변으로 유동인구가 많은편

  -  주택가랑 살짝 섞여있지만 아파트 단지가 한 벨트로 묶이는 쪽은 신도시같이 깨끗하고 한산한 느낌. 택지가 균일한 편이라 봄. 

  - 보안이 철저하다. 

   

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 살짝 저평가, 연제구 대장 아파트, 매매가 전고점 대비 11%.

2) 환금성 : 좋은편

3) 수익률 : 연 13% (저점 매수시). 수익률 2배가 되는데 5.5년

4) 원금보존 : 

• 적정 전세가율 : 지방은 80% 적정전세가율. 해당 아파트는 55.2%로 밖에 되지 않고 집값이 5억까지 떨어질 여지가 있음.
• 전세가 지속적으로 상승 ? : 전세가는 떨어졌다가 살짝 반등 후 보합 중
• 입지독점성 : 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보로 10분 안에 있고 이마트도 도보로 9분이내. 부산 2대 백화점 차량으로 20분이내 갈 수 있음. 균질성 좋은편. 3호선 물만골 역, 1호선 시청역을 도보로 15분만에 갈 수 있고 부산 3대(해운대, 부산진구, 강서구)에 지하철로 40만에 갈 수 있음.  
• 단기 입주물량은 적정한가? 연제구 내 부족한편. 적정수요 1,054보다 부족. 주변 동래구는 향후 4년간 공급 부족하나 주변 부산진구는 입주물량이 있음(도보로 17분 연양라인을 쭉 잇는 양정롯데캐슬프론티엘(2027년03월예정. 903세대))

5) 리스크 대비: 역전세 가능성 있음(욕심내지 X), 3년 대량공급 없음. 입지독점성은 있는 편, 수익은 조금 기다림 필요.

나의 투자 결론 : 실거주로는 괜찮음. 투자는 힘듦. 투자금이 많이 필요(현재 전세가율 많이 낮음 55%)

• 1만가구 거주 단지 밸트 느낌. 환경 좋음. 학군 나쁘지 않음. 실거주로는 나쁘지 않다고 판단됨.
• 투자로는 힘들어보임.  신혼부부~ 초등학교 저학년 자녀까지는 괜찮아보이나, 학군때문에 사직(동래)로 넘어 갈 가능성 큼.
• 2027년에 양정롯데캐슬프론티엘 (903세대) 입주예정이라 전세가가 오를때까지 시간 걸릴것으로 생각.
• 학군이면 동래구(사직), 가치라면 수영구나 남천구 주변 지역이 먼저 오를 것 같음. 투자금 회수에 시간이 많이 걸릴거 같음.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비교 평가가 엄청 어려운 것임을 느꼈다. 앞마당이 거의 없는 상태에서 보려고 하니 적정 가격인지 판단이 잘 되지 않지만 최대한 강의에서 배운대로 계산하고 생각해봤다. 이 지역 분위기는 알고 있으나 해당 아파트는 아직 임장을 가보지 못하여서 아쉽다.