[열반스쿨기초반 87기 69조 하백] 하왕십리동 청계벽산 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 하왕십리동 청계벽산(1996, 1332^)

✅위치

✅입지평가

1. 직장 : A(종사자수 20만명 / 사업체수 4.1만)

2. 교통 : A(강남역 43분 / 1시간 이내)

3.학군 : C(마장중 79% / 학업성취도 85% 이하)

4. 환경 : B(대형마트 3개 / 대형마트 1개 이상)

5. 공급 : A(25년/26년/27년 = B/S/B)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 투자금 56,000만원
• 5년간 수익률 100% 달성을 위해서 2030년까지 17.5억까지 상승

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(X)

   : 전고점 대비 -11%

2) 환금성 (O)

  : 1332세대 규모로 300세대 이상/저층x, 탑층x, 사이드x

3) 수익률(X) 

  : 전고 회복 시  수익률 26% / 연평균 수익률 20%(5년간 100%) 만족하기 위해서 17.5억까지 상승 필요

4) 원금보존

   : 전세가율 53%, 서울 적정 전세가율 60% 미만. 원금보전성 X 

5) 리스크 대비

   : 3년간 공급량은 A /2025년과 2027년 공급량은 수요량 수준, 2026년엔 0 

   : 전세 만기 시점 2027년 역전세 리스크X

   : 투자금 5.6억원. 잔금 일까지 전세 셋팅 못할 경우 11.9억+a(취득세 등) 필요. 잔금 불가

나의 투자 결론 : 투자 보류

   저환수원리 기준에 맞지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 : 서울 30년된 구축임에도 12억에 가깝다. 역시 위치, 입지가치의 힘이 느껴진다.

 : 1년 전만해도 절대적 저평가 구간에 속했었는데, 1년 사이 가격이 많이 올랐다.