수지구 상현동 벽산 블루밍 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 87기 69조_행복한 또또]

*수지구 상현동 벽산 블루밍 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

상현동 벽산 블루밍

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

-직장 등급은 C로 용인시의 기흥구 처인구에 비하면 종사자수 및 사업체수가 많지 않은 것으로 보인다. 따라서 수지구의 도시 형태는 베드타운에 가까운 지역의 특성을 가지고 있는 것으로 예상된다. 

2. 교통

-강남 46분 (도보 15분+신분당선 27분)/ 여의도 68분 (도보 15분+신분당선 27분+9호선 14분) / 시청 78분 

-신분당선까지 도보 15분 정도 걸리기 때문에 교통이 좋다고 할 수 없음, 광역버스 정거장도 도보 15분 정도 소요. (따라서 신분당선 도보 이용거리가 더 짧으면서 비슷한 투자금이 들어가는 매물을 위주로 다시 한번 조사가 필요함)

3.학군

초등학교: 용인심곡초등학교

중학교: 상현중학교, 서원중학교 (아파트 근거리에 중학교가 없어, 부동산을 통해 어디로 배정되는지 정확하게 알아봐야 할듯)

-서원중학교: 92.8% (특목고 진학 17명)

-상현중학교: 89% (특목고 진학 5명)

=> 생각보다 학업성취도가 높았으며, 이는 송파의 가락동, 문정동, 거여동 보다 높은 수치임. 또한 특목고 진학율도 좋았음, 그러나 학업성취도는 과거의 자료이기 때문에 현재 특목고 진학수에 대한 정보 입수가 필요할 것으로 보임. 

4. 환경

-대학병원: 분당서울대병원(구미동), 아주대병원 (수원)

-대형마트: 6개 (수지이마트, 성복역 롯데마트, 구성역 트레이더스 등)

-백화점: 성복역 롯데몰, 죽전역 신세계백화점, 갤러리아 백화점 광교

-학원가: 만현마을 근처에 학원가 몰려있음 64개 정도, 상현동 41개, 풍덕천동 129개 있음. (의외로 주변 학원가가 많아서 놀랐음. 학업성취도와 관계가 있는 것인지 조사 필요)

5. 공급

-수지구의 공급은 현재로서 예정된 건은 없음. 그러나 상현동에서 상대적으로 가까운 수원시의 공급 물량을 보면 지속적으로 예정되어 있음. 

-따라서 공급에 따른 전세가 하락이 우려되는 부분을 고려해야함. 공급 예정지역이 지금 아파트와 공급 범위에서 벗어나는지 영향을 줄 수 있는지에 대한 고려 필요함. 

-용인시 전체의 공급을 봤을 때 상현동과 상대적으로 먼 처인구에서만 공급이 있으므로 용인보다는 수원의 공급 예정 물건에 대한 지속적인 트레킹이 필수적임. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

-2025년 6월 실거래가에 4억4250만원이 있는데 이 가격은 무엇인지 궁금해짐 (가족간 거래를 뜻하는 것인지 실제 급매였던 것인지 매우 궁금해짐)

-전고를 회복하지 못한 가격으로 보여짐.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 6월에 비정상적 거래가 있어(4억4천만원의 매매거래) 정확하지 않지만 5월달 거래 내역으로 살펴본 결과 중층 가격은 고점 대비 13.1% 정도 빠져있는 상태이며, 전고점 보다 -1억 정도 빠져있는 상태라고 볼 수 있다. 대신 전세가가 5년내 저점보다 높아졌고 이 전세가는 고점 일때의 전세가를 유지하고 있기 때문에 상대적인 투자금이 낮게 들어간다는 점에서 가치가 있다고 판단된다(매매가 대비 전세가율 66%~67%). 

-매매가가 가치대비 적정한가? 13.1%가 적정한 것인지? 비교평가를 해서 고르라고 하셨고 20%이상 빠진 물건은 사도 된다고 하셨으니 저평가 아니라고 판단됨. (20%가 안되니 X로 판단하자.)

2) 환금성 : 교통의 요지까지는 아니지만 신분당선을 도보로 갈 수 있다는 점, 주변의 상업시설이 많다는 점, 그리고 바로 옆에 초등학교를 품고 있다는 점에서 수요가 많을 것으로 예상된다. 1년의 네이버 부동산 실거래 현황을 살펴봤을때 작년 겨울을 제외한 나머지 달에서 매매 및 전세 실거래가 이루어진 것으로 보여진다. 

-아파트에 300세대 이상, 탑층과 저층이 아니니 환금성 있다고 판단 (O)

3) 수익률 : 수익률은 고점대비 1억 정도 (13%) 빠진 상태로, 낮은 투자금 이외의 장점이 무엇인지 살펴봐야 하겠다. 그리고 거의 비슷한 매전차이를 보이는 성복역 근처의 같은 평수 아파트(성복역 리버파크)를 대상으로 좀 더 유리한 아파트가 어디인지에 대해 임장을 면밀히 해야한다. 

-72의 법칙을 완벽히 이해하지 못했음, 원금이 2배가 되는 기간으로 따진다면 투자 후 최소 4년은 기다려 봐야함. 그러나 수익이 5000만원 이상 될 것 같은 물건만 투자한다고 고려시 가능하다고 판단됨. 수익률 (O)

4) 원금보존 : 매매가 전고점까지 오른다면, 1억 정도 수익을 확보 할 수 있고, 2년 내에 매매가의 상승+ 전세가 상승이 이루어진다면 원금보존은 가능할 것으로 예상된다.  

-잃지 않는 투자, 20%이상 빠진 물건은 사도 된다고 하셨음 여기에는 해당 안됨(X)

5) 리스크 대비: 리스크는 역시 역전세이다. 수원시의 공급이 지속적으로 예정되어 있기 때문에 근거리에 신축 예정지가 어디인지 살펴보고 이에 대비해야 할 것이다. (역전세를 위해서 대출을 남겨둘것)

-지방은 80%가 적정이라고 하셨고, 이 지역은 경기 광역시로 적정하다고 판단 (O)

나의 투자 결론 : 

-나는 투자하지 않는다가 결론

-성복역에서 조금 멀다는게 아직 아쉬운 부분이다. (따라서 같은 전세가율을 지닌 같은 조건의 매물을 더 자세히 살펴봐야 한다.) 

-66~67% 전세가율을 가진 매물로 투자금이 낮게 들어가는 장점이 있으므로, 세금과 그 밖의 부대 비용들을 계산해보고 실질적인 투자금을 확인해야 할 것이다. 그리고 전화 임장과 매물 임장을 통해서 각 매물별 장단점을 살펴봐야 한다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

-실제로 “저환수원리”를 바탕으로 보고서를 작성해 보았지만 강의로 듣는 것과 직접 평가하는 것은 다르다는 걸 알았다. 그리고 저평가를 평가하는것, 환금성이 있을지 없을지를 300세대 넘는 “아파트”이기 때문에 무조건 환금성이 있을 것이다라고 평가해야 하는지 정확한 판단을 내리기가 어려웠다. (특히 저평가를 평가하는 내용에 대해 수익률 계산기를 통해서 자세히 배웠으면 싶었다. 계산기만 가지고 어떻게 평가하라는 것인지 알 수가 없어서 보고서를 쓰는 목적을 잃은 느낌이었다.)

-결국 하나의 아파트를 보고 저환수원리를 써먹고 이해하고 이를 통해 내가 직접 평가하고 유의미한 결론을 내려야 하는 것인데…더 구체적으로 해석을 해야 하는 것인지 내가 잘 한건지 못한건지 기준이 없어서 답답했다. 

-다시 강의 필기를 확인하면서 저환수원리를 재평가해봄. 다시 해보니 투자처로 적합하지 않다고 판단되었다. 감정에 이끌려서 평가하는 것이 아닌 강의를 토대로 객관적으로 물건을 보는 힘을 길러야겠다.