[열기87기 3호기하고 나도 다주택 가보자9-가족과 행복] 2주차 과제

✅아파트명: 인왕산 현대 아파트

✅위치(지도)

-3호선 무악재역 도보 5분/ 홍제역 도보 10분/ 서울 안산 초등학교 도보 14분에 위치

주변에 아파트들이 같이 있어 균질성이 있다.

✅입지평가

1. 직장

C

2. 교통

A: 강남 45분(1)/여의도28분(버+지)/시청29(1)

3대 업무지구 접근성이 모두 좋은 곳이다.

3.학군

C:서울 안산 초등학교 총 학생 수:598명 /한 반당:19.9명

    인왕 중학교(71%)

학군은 다소 아쉽다.  안산 초등학교 총 학생 수 598명으로 많지 않은 수이다.

그러나 서대문구는 서울에서도 손꼽히는 교육 특구로  사립초가 4개, 사립중이 7개 서대문구 안에 위치해 있다. 셔틀 타고 사립초, 사립중으로 가는 아이들도 많을것으로 예상 해 본다.

4. 환경

C등급: 서대문구 백화점1(신촌 현대), 대학병원 1(신촌 세브란스) 

인왕산 현대에서 백화점 대학병원 모두 도보권은 아니다.

5. 공급: A

서대문구와 인접한 마포와 은평구 공급도 안정적이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 인왕산 현대 25평 현재 매매 8억  전세 4.5

-2021년 12월 고점 8.55 현 시점 -12.25%이다. 저점 매수 시 현 시점 1.55억의 수익을 볼 수 있었다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치(강남 1시간 이내+여의도, 도심 모두 30분 이내, 도보 5분 역세권) 가격 (25평  전고점 대비 -15%)

2) 환금성 : 700세대 / 저층, 탕층 아님/ 25평, 32평, 42평/ 

3) 수익률 : 총 수익률 52%/ 연 수익률 26%

100%수익률 위해서는 10년간 3.5억 올라 줘야 7.8+3.5= 11.3억

저점 대비 전세금 상승분 1.05억원(3.45전세가 4.5까지 오름)

4) 원금보존 : 입지 독점성 있음, 공급 물량 대비 필요 없음

전세가율: 54.3%, 전고점 대비 -15%,

5) 리스크 대비: 주인 전세 되는 매물로 잔금 리스크가 없고, 샷시까지 리모델링 되어있어, 현 세입자 퇴거 후 새 세입자를 받는 시기에도 유리 함, 정남향, 입구와도 가까운 동으로 단지 내 선호도에도 경쟁력이 잇는 매물

✅ 작성하면서 느낀점 : 매물을 더 깊이 있게 들여다 볼 수 있고, 나의 선택에 확신을 가져다 줄 수 있는 방법이라 생각해 계속 사용하면 좋겠다는 생각이 들었습니다.